公告日期：2025-08-25

债券代码：175604.SH 债券简称：H21 珠投 1
债券代码：175717.SH 债券简称：H21 珠投 2
债券代码：175837.SH 债券简称：H21 珠投 3
债券代码：175927.SH 债券简称：H21 珠投 4
债券代码：188925.SH 债券简称：H21 珠投 5
广东珠江投资股份有限公司

关于广东珠江投资股份限公司公司债券年度报告

（2024 年）补充披露的公告

本公司保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏， 并对其内容的真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。

广东珠江投资股份限公司（以下简称“珠江投资”“公司”“发行人”）已于披露了《广东珠江投资股份限公司公司债券年度报告（2024 年）》（以下简称“年度报告”）。现公司对年度报告补充披露如下：

一、关于房地产销售业务毛利率

（一）房地产行业分析

克而瑞研究中心以《2024 年中国房地产企业销售 TOP200 排行榜》全口径销
售 TOP100 以内的上市房企为主，梳理出 50 家典型上市房企财报数据，发现 2024
年行业典型上市房企1整体实现营业收入 34,579 亿元，实现毛利润 3,446 亿元，整体的毛利率为 10%。2007 年房地产行业平均毛利率是 38.59%，2011 年房地产
1 典型上市房企，以《2024 年中国房地产企业销售 TOP200 排行榜》全口径销售 TOP100 以内的上市房企
为主，总共 50 家：万科 A、绿地控股、保利发展、招商蛇口、金隅集团、新城控股、金地集团、华发股份、滨江集团、金科股份、荣盛发展、华侨城&、首开股份、大悦城、荣安地产、城建发展、中交地产、金融街、信达地产、中国海外发展、华润置地、龙湖集团、融创中国、绿城中国、佳兆业、越秀地产、世茂集团、中梁控股、中国金茂、建发国际集团、远洋集团、雅居乐集团、正荣地产、金辉控股、富力地产、保利置业集团、合生创展集团、龙光集团、宝龙地产、中国奥园、时代中国控股、中骏集团控股、建业地产、五矿地产、合景泰富集团、弘阳地产、路劲、深圳控股、旭辉控股集团、仁恒置地。

行业平均毛利率达 40%，经过十多年的发展，房地产行业毛利率已从 40%的高点降至 10%。出现亏损的原因，一方面是历史高位获取的高地价、低利润项目影响仍在持续传导。另外一方面是，近年来企业销售去化压力放大，不少房企通过打折促销、“以价换量”来保证货值去化，加剧了企业增收不增利的表现。

（二）公司 2024 年房地产销售毛利率居于行业平均水平之上的原因分析

申万行业分类-房地产-住宅开发行业 2024 年毛利率行业均值为 21.37%，公
司房地产销售毛利率居于行业平均水平之上，主要系 2024 年度交楼结转的项目主要位于北上广一线核心城市，房价抗跌性强；且公司土地储备多为早年低价获取，而非近几年招拍挂高位获取；因此公司 2024 年房地产销售业务毛利率居于行业平均水平之上。

公司 2024 年度房地产销售业务收入 125.47 亿元，其中：上海安康苑项目交
楼收入 68.23 亿元、广州番禺铂世湾项目交楼收入 12.84 亿元，上述两项目收入占集团全部收入的 64.62%。上海安康苑位于上海市静安区苏州河边，2021 年底开售，不含税均价 11.69 万元/方；广州番禺铂世湾项目位于广州市番禺区万博CBD 商圈，毗邻珠江，自 2019 年开售以来每年持续供货，住宅和商铺不含税均价 4.18 万元/方；这两个项目位于一线城市核心地段，虽然目前受整体市场环境影响，但作为一线城市改善型和刚需性住宅，房价抗跌性强；且上海安康苑项目
2005 年取得 24 街坊毛地所有权，广州番禺铂世湾项目 2008 年取得土地使用权，
两项目的土地为多年前低价获取，均给销售毛利率提供了有利空间。

（三）公司房地产销售毛利率逐年减少的原因分析

为更精准匹配目前的市场需求，对于一线城市优质地段的项目，公司近几年更注重开发改善型住房以提升产品竞争力，在园林景观设计、公共配套设施升级、建筑外立面和公区精装修、环保材料、智能化系统和节能技术上增加成本，建安成本有所增加。加之近两年公司迫于资金压力，为加速回款，对部分非一线城市、地段不占优势的项目，采取折扣销售及回款激励，以价/现金流换量……
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