公告日期：2022-04-29

鲁能集团有限公司
公司债券年度报告

（2021 年）

二〇二二年四月

重要提示

发行人承诺将及时、公平地履行信息披露义务。

本公司董事、高级管理人员已对年度报告签署书面确认意见。公司监事会（如有）已对年度报告提出书面审核意见，监事已对年度报告签署书面确认意见。

发行人及全体董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。

信永中和会计师事务所为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

重大风险提示

投资者在评价及购买本期债券之前，应认真考虑下述各项可能对本期债券的偿付、债券价值判断和投资者权益保护产生重大不利影响的风险因素，并仔细阅读募集说明书中“风险因素”等有关章节内容。

一、资产负债率升高的风险

2019 年末、2020 年末和 2021 年末，本公司合并报表口径的资产负债率分别为 64.50%
、66.92%和 70.86%，合并报表口径扣除预收款项（含合同负债）后的资产负债率分别为45.67%、52.23%和 68.20%。近年来呈现小幅波动趋势。随着公司业务规模的扩张，为满足房地产开发项目的资金需求，未来公司的资产负债率可能升高，进而影响发行人的再融资能力，增加再融资成本。

二、收入利润水平波动的风险

2019 年度、 2020 年度和 2021 年度，本公司合并报表口径的营业总收入分别为
3,317,133.95 万元、2,776,139.95 万元和 2,627,999.74 万元，合并报表口径归属于母公司净
利润分别为 400,007.73 万元、140,404.95 万元和 15,475.91 万元。发行人所处房地产开发行
业具有项目开发周期长、资金需求大等特点，因此会存在某些年度处于项目集中开发期，结转收入较少，进而影响盈利水平的问题。

三、存货消化的不确定性风险

2019 年末、2020 年末和 2021 年末，公司存货余额分别为 6,915,573.92 万元、
7,081,500.37 万元和 5,395,230.23 万元。公司存货的类型主要为房地产类存货，包括自制半成品及在产品、库存商品（产成品）等。报告期内，受宏观经济下行压力、政府“限购、限价、限售”和去杠杆政策等因素的影响，发行人新开工数量增速放缓，导致公司存货数量出
现下降。2021 年度公司由于存货减值等原因计提资产减值损失 23.09 亿元，导致 2021 年度
净利润为-1.77 亿元。发行人的绿色地产开发项目主要集中于我国东、中、西部的中心城市和优势区域，业务覆盖面较广，容易受宏观经济与国家政策的影响，进而导致发行人存货消化速度和进度存在一定的不确定性。若未来发行人房地产去化率下降，将影响发行人存货的顺利变现，进而影响发行人的偿债能力。

四、受限资产占比较高的风险

截至 2021 年末，公司所有权或使用权受限的资产账面价值为 260.13 亿元，占资产总
额的比例达到 18.71%。发行人受限资产主要包括公司及下属子公司的货币资金、房屋建筑物、土地使用权、用于担保质押的其他资产和存货等，基本为融资抵押形成。发行人受限资产规模较大，如果该部分资产因融资问题产生纠纷，将对发行人的正常经营造成不利影响；若公司经营不善而破产清算，则本期债券持有人对发行人抵押资产的求偿权劣后于发行人的抵押债权。若未来发行人受限资产大幅度增长，可能会影响公司的后续融资以及抵押资产的正常使用。

五、对项目子公司缺乏足够管控的风险

公司目前的绿色地产开发业务均由公司控股子公司及其下属项目公司开发经营，项目集中在北京、上海、济南、重庆、成都、大连、三亚等一二线城市及部分区域中心城市。由于我国东、中、西部之间在经济发展程度、商业环境、客户需求等方面差异很大，因此加大了管理难度。如果公司不能对控股子公司或其下属项目公司实施有效的控制，可能影响公司正常的项目开发和经营业绩。目前，发行人已经对项目子公司建立了比较规范、完善的控制机制，在项目获取、操作、财务、资金、人事等重大方面实行总部统一管理。随着发行人业务的不断拓展，若控制机制的设置或执行不能适应其发展的需要，将可能导致发行人对项目子公司缺乏足够的管控，从而影响发行人的正常运营及品牌形象。

六、未来资本性支出较大带来的风险

目前，发行人的土地储备主要分布在经济较为发达的一二线省会城市，发行人充足的优质储备项目为公司未来持续发展提供了坚实有力的基础，但后续的项目开发对资金需求较大。

发行人在建、拟建/待建的房地……
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