公告日期：2025-08-14

鑫苑(中国)置业有限公司

2023 年度财务报表之审计报告

目 录

一、审计报告...... 1-3二、已审财务报表

1、资产负债表......1-2

2、利润表......3

3、现金流量表......4

4、合并股东权益变动表...... 5-6

5、母公司股东权益变动表...... 7-8

6、财务报表附注......9-115三、附件

1、注册会计师执业证书

2、营业执照

3、会计师事务所执业证书

鑫苑(中国)置业有限公司 2023年度财务报表之审计报告

审 计 报 告

堂堂审字[2025]026 号
鑫苑(中国)置业有限公司全体股东：

一、 审计意见

我们审计了后附的鑫苑(中国)置业有限公司（以下简称鑫苑(中国)置业）财务报表，包
括 2023 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2023 年度的合并及母公司利润表、合并
及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了
鑫苑(中国)置业 2023 年 12 月 31 日合并及母公司的财务状况以及 2023 年度合并及母公司的
经营成果和现金流量。

二、 形成审计意见的基础

我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于鑫苑(中国)置业，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、 与持续经营相关的重大不确定性

我们提醒财务报表使用者关注，如财务报表附注二、2所述，鑫苑置业2023年净亏损45.28
亿元，经营活动现金流净支出 10.55 亿元；鑫苑置业 2023 年末货币资金余额 12.40 亿元，其
中受限资金为 3.30 亿元；有息负债账面余额 113.77 亿元，其中未来 12 个月内需要偿还本金
53.02 亿元，截至资产负债表日累计已逾期 27.85 亿元。

如财务报表附注“十二、重要承诺及或有事项 2、或有事项”所示，由于无法偿还到期债务等原因，鑫苑置业涉及多起诉讼，部分资产被法院冻结或执行了财产保全，陷入流动性困境。

上述事项或者情况，表明存在可能导致对鑫苑置业持续经营能力产生重大疑虑的多项重大不确定性。如财务报表附注二、2 所述，鑫苑置业管理层计划采取措施改善鑫苑置业的经营状况和财务状况，但鑫苑置业持续经营能力仍然存在重大不确定性。本段内容不影响已发表的审计意见。

四、 其他信息

鑫苑(中国)置业有限公司 2023年度财务报表之审计报告

鑫苑(中国)置业有限公司管理层对其他信息负责。其他信息包括鑫苑(中国)置业 2024 年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、 管理层和治理层对财务报表的责任

管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估鑫苑(中国)置业的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项(如适用)，并运用持续经营假设，除非管理层计划清算鑫苑(中国)置业、停止营运或别无其他现实的选择。

鑫苑(中国)置业治理层负责监督鑫苑(中国)置业的财务报告过程。

六、 注册会计师对财务报表审计的责任

我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重……
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