公告日期：2025-02-24

碧桂园地产集团有限公司

公司债券年度报告

（2023 年）

二〇二五年二月

重要提示

发行人承诺将及时、公平地履行信息披露义务。

本公司董事、高级管理人员已对年度报告签署书面确认意见。公司监事会（如有）已对年度报告提出书面审核意见，监事已对年度报告签署书面确认意见。

发行人及其全体董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。

中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所为本公司出具了无法表示意见的审计报告，本公司对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。

中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）基于下述情形对发行人 2023 年度财务报表出具了无法表示意见的审计报告：

“如财务报表附注“二、财务报表的编制基础”所述：（1）碧桂园地产控股股东碧桂
园控股的一位债权人于 2024 年 2 月 27 日在香港特别行政区高等法院针对碧桂园控股提交
了清盘呈请，该呈请的下一次法庭聆讯时间为 2025 年 1 月 20 日，碧桂园控股与其聘请的
重组财务和法律顾问目前正与境外债权人积极商讨境外债务的整体重组方案以及应对上述清盘呈请；（2）碧桂园地产资产负债表日货币资金余额 472.20 亿元，其中受限制资金
448.08 亿元，有息负债账面余额 1,014.27 亿元，其中流动负债为 603.43 亿元，碧桂园地
产正在积极与债权人沟通债务展期；（3）碧桂园地产 2024 年的合同销售业绩持续下滑，同时亦面临较大的保交楼工程款支付压力；（4）碧桂园地产的存货、其他应收款、应收账款、长期股权投资、其他非流动资产系其主要资产，碧桂园地产正在积极推进资产销售和处置以增加现金流入，但在不稳定的市场环境下，资产可变现净值或可收回金额存在重大不确定性。此外，碧桂园地产因各种原因涉及多项诉讼及仲裁案件，单笔诉讼标的额超过5,000 万元的诉讼案件超260 宗，合计诉讼标的金额超 350 亿元，具体详见财务报表附注“十一、或有事项”所述。

上述各项重大不确定性表明碧桂园地产持续经营能力存在重大疑虑。

碧桂园地产已经在财务报表附注“二、财务报表的编制基础”中披露管理层改善碧桂园地产流动资金及财务状况的多项措施，并评价未来 18 个月的持续经营能力。以上所述是
否能够实现存在重大不确定性。若碧桂园地产未能达成上述计划及措施，则可能无法持续经营，财务报表须作出调整以将碧桂园地产资产的账面价值减至其可收回金额，及计提可能产生的其他负债，并将非流动资产及非流动负债分别重新分类为流动资产及流动负债。这些可能的调整未反映在财务报表中。

由于上述持续经营的多项不确定因素及其相互影响，我们无法获取充分、适当的审计证据以判断碧桂园地产采用持续经营假设编制财务报表是否恰当。”

请投资者关注相关风险。

重大风险提示

投资者参与投资本公司发行的公司债券时，应认真考虑各项可能对公司债券的偿付、价值判断和投资者权益保护产生重大不利影响的风险因素。

截至本报告期末，本公司面临的风险因素与上一期定期报告相比存在重大变化，风险因素如下文列示，请投资者关注：

一、报告期内巨额亏损

2023年，公司净利润为-1,260.77亿元，亏损规模占公司2023年末净资产的131.22%，超过公司2023年末净资产10%。2023年公司出现巨额亏损的原因主要是由于受房地产行业景气度下行的影响，公司计提较大规模资产减值所致。

相关事项预计对公司偿债能力会产生较大不利影响，提示投资者关注相关事项。

二、短期债务规模较大的风险

截止2023年12月31日，公司有息债务合计1,014.27亿元，较上年末减少14.41%，其中短期有息债务合计603.42亿元，占有息债务比例为59.49%。截止2023年12月31日，公司短期债务占比较高，未来一年内偿债压力较大。

三、受限资产规模较大

截至2023年末，发行人各类受限资产规模为1,424.00亿元，占发行人2023年末净资产的148.21%。其中发行人截至2023年末货币资金余额为472.20亿元，其中受限货币资金规模为448.08亿元，占比94.89%。截至2023年末，发行人受限资产规模较高，可能对发行人偿债能力产生一定不利影响。

四、销售毛利率大幅下降及经营性净现金流大幅减少的风险

发行人2023年度实现营业收入3,536.80亿元，销售毛利率为4.52%，较2022年度同期销售毛利率13.46%……
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提示：本网不保证其真实性和客观性，一切有关该股的有效信息，以交易所的公告为准，敬请投资者注意风险。