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公告日期：2022-04-29
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上海浦东土地控股（集团）有限公司
公司债券年度报告
（ 2021 年）
二〇二二年四月
上海浦东土地控股（集团）有限公司公司债券年度报告（ 2021 年）
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重要提示
发行人承诺将及时、公平地履行信息披露义务。
本公司董事、高级管理人员已对年度报告签署书面确认意见。公司监事会（如有）已
对年度报告提出书面审核意见，监事已对年度报告签署书面确认意见。
发行人及全体董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不
存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。
天职国际会计师事务所（特殊普通合伙） 为本公司出具了标准无保留意见的审计报告
。
地方政府作为出资人仅以出资额为限承担有限责任，相关举借债务由地方国有企业作
为独立法人负责偿还。
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重大风险提示
一、存货跌价风险
最近三年，发行人存货账面价值分别为 180.60 亿元、 188.86 亿元及 198.90 亿元，存
货金额报告期内呈现增长趋势。发行人存货主要是土地开发成本，且大部分为发行人 1993
、 1994 年取得的土地，土地是稀缺性资源，因此发行人土地资源有利于发行人主营业务的
发展和盈利能力实现。但受宏观经济增长放缓和土地市场波动影响，若存货资产较长时间
未能实现销售，形成长时间的积压，则存货价值可能波动较大。若土地价格下跌，则存货
可能存在一定的跌价风险。
二、资本支出增加风险
发行人作为承担筹集土地开发建设资金、从事土地前期开发以及组织开展动迁房等开
发建设业务的投资运营主体，投资经营的项目建设周期长，资金需求量大。发行人未来面
临的建设任务与资本支出规模较大的风险。
三、经营性现金净流量波动风险
最近三年，发行人经营活动净现金流量净额分别为-14.95 亿元、 -10.31 亿元和 24.71
亿元，出现较大幅度的波动。 2020 年发行人经营活动现金流净额较 2019 年大幅增长，主
要与原因为 2020 年发行人各项税费支付现金较 2019 年减少。 2021 年，公司的经营活动现
金流量净额大幅增长，主要为公司销售商品、提供劳务收到的现金大幅增加所致。公司经
营性现金净流量波动较大，会影响到发行人经营活动获取现金能力和整体盈利水平。发行
人经营性现金净流量净流出需要依靠外部融资来满足资金需求，对银行借款等外部融资的
依赖程度较大。发行人的经营性现金净流量波动所产生的风险可能影响其偿债能力。
四、土地开发收入波动风险
最近三年，发行人土地开发收入分别为 50,795.80 万元、 921.79 万元和 64,945.59 万
元，占发行人主营业务收入的比例分别为 47.13%、 0.47%和 16.00%。发行人从事土地前期
开发等经营活动，受土地动拆迁进度的影响、同时为配合市重大工程项目开发进展以及浦
东新区政府开发要求，发行人土地开发及转让存在一定不确定性，因此发行人土地开发收
入存在波动，可能会对发行人盈利能力及财务状况带来一定影响。
五、投资收益占净利润比例波动较大及可持续性风险
最近三年，发行人实现的投资收益分别为 46,648.19 万元、 92,908.59 万元和
96,395.47 万元，最近三年投资收益占当期净利润比重分别为 74.15%、 119.60%和 90.32%
，近三年内波动较大。未来如果受发行人联营企业业务影响、股权处置等影响，对发行人
利润稳定性及偿债能力造成不利影响。
六、长期应收款尚无明确回款安排的风险
截至 2021 年末，发行人长期应收款余额为 18.36 亿元，在非流动资产中占比为
13.12%，占比较大。长期应收款主要为应收浦东土地储备中心款项，该款项主要是因为发
行人参与川沙新镇 A-1 地块前期动拆迁形成，该款项按照浦东新区发改委出具的《关于川
沙新镇 A-1 地块土地储备项目资金来源的批复》（沪浦发改投〔 2009〕 644 号）明确了发行
人承担的资金本息及管理费在未来川沙新镇 A-1 地块土地出让费用中给予返还，但浦东新
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区发改委、浦东土地储备中心尚未与发行人明确后续的回款安排。若该款项未来回款不及
时，可能影响公司的运营效率和偿债能力。
九、其他应收款余额较大风险
最近三年末，发行人其他应收款金额分别为 709,503.31 万元、 719,934.22 万元和
635,021.68 万元，占总资产的比重分别为 17.48%、 16.04%和 13.90%。发行人其他应收款
主要是对上海浦东轨道交通……
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