公告日期：2021-08-31

上海浦东土地控股（集团）有限公司

公司债券半年度报告

（2021 年）

二〇二一年八月

重要提示

发行人承诺将及时、公平地履行信息披露义务。

本公司董事、高级管理人员已对半年度报告签署书面确认意见。公司监事会（如有）已对半年度报告提出书面审核意见，监事已对半年度报告签署书面确认意见。

本公司及全体董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。

本公司半年度报告中的财务报告未经审计。

重大风险提示

（一）与公司债券相关的风险
1、利率风险
受国民经济总体运行状况、国家宏观经济、金融政策以及国际环境变化的影响，市场利率存在波动的可能性。由于本期债券票面利率在每一个计息年度内固定不变且在发行时确定，而本期债券的期限可能跨越多个利率波动周期，债券的投资价值在其存续期内可能随着市场利率的波动而发生变动，从而使本期债券投资者持有的债券价值具有一定的不确定性。
2、偿付风险
在本期债券存续期内，如发行人所处的宏观经济环境、资本市场状况、国家相关政策等外部环境以及公司本身的生产经营发生重大不利变化，导致发行人不能如期从预期的还款来源获得用以偿还本期债券利息和本金所需要的资金，可能会对本期债券的按期偿付造成一定的影响。
3、流动性风险
本期债券在上交所上市流通，本期债券上市后的交易活跃程度受到宏观经济环境、投资者分布、投资者交易意愿等因素的影响，投资者可能会面临无法及时交易的流动性风险。4、资信风险
发行人目前资信状况良好，近三年不存在银行贷款延期偿付的状况，能够按时偿付债务本息。但是，鉴于宏观经济的周期性波动和发行人的行业特点，在本期债券存续期内，如果市场环境发生不利变化，则发行人可能无法按期偿还贷款或无法履行经济合同，从而导致发行人资信状况变差，进而影响本期债券本息的偿付。
5、本期债券特有风险
在本期债券发行时，发行人已根据现时情况拟定了相关偿债保障措施来控制和降低本期债券的还本付息风险，但是在本期债券存续期内，可能由于不可控的宏观经济、法律法规变化等因素导致目前拟定的偿债保障措施不充分或无法完全履行，进而影响本期债券持有人的利益。
6、担保风险和信用评级变化的风险
本期债券由上海浦东开发（集团）有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。浦开集团承担着浦东新区开发的任务，是浦东新区开发的大型集团。在本期债券的存续期内，担保人的经营状况、资产质量及支付能力如果发生不利变化，其履行为本期债券本息的兑付承担连带责任的能力也将受到不利影响，从而可能使投资者承受一定的担保风险。本期债券评级机构上海新世纪评定发行人的主体长期信用等级为 AA+，评定本期债券的信用等级为 AAA。虽然发行人目前资信状况良好，但在本期债券存续期内，发行人无法保证主体信用评级和本期债券的信用评级不会发生负面变化。若资信评级机构调低发行人的主体信用评级或本期债券的信用评级，则可能对债券持有人的利益造成不利影响。
（二）与公司财务相关的风险
1、存货跌价风险

近三年及一期，发行人存货账面价值分别为 165.17 亿元、180.60 亿元、188.78 亿元和
195.31 亿元，存货金额报告期内有所波动。发行人存货主要是土地开发成本，土地是稀缺性资源，因此存货有利于发行人主营业务的发展和盈利增加；但受宏观经济增长放缓和土地市场波动影响，若存货资产较长时间未能实现销售，形成长时间的积压，则存货价值可能波动较大。若土地价格下跌，则存货可能存在一定的跌价风险。
2、资本支出增加风险
发行人作为承担筹集土地开发建设资金、从事土地前期开发以及组织开展动迁房和中低价房开发建设等业务的投资运营主体，投资经营的项目建设周期长，资金需求量大。发行人未来面临的建设任务与资本支出规模较大的风险。
3、经营性现金净流量波动风险
近三年及一期，发行人经营活动净现金流分别为-9.06 亿元、-14.95 亿元、-1.55 亿元和23.82 亿元，出现较大幅度的波动。2018 年发行人经营活动现金流净额大幅下滑，主要是受销售商品、提供劳务收到的现金确认周期影响，2018 年度经营活动现金流入大幅下降。2019 年发行人现金流量净额相比 2018 年变动较大，主要系东旭置业项目投资及新场古镇安置房源款支出较大、支付其他与经营活动有关的现金以及支付的各项税费增加所致。公司经营性现金净流量波动较大，会影响到发行人经营活动获取现金能力和整体盈利水平。发行人经营性现金净流量净流出需要依靠外部融资来满足资金需求，对……
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