公告日期：2022-04-29

昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司

公司债券年度报告

（2021 年）

二〇二二年四月

重要提示

发行人承诺将及时、公平地履行信息披露义务。

本公司董事、高级管理人员已对年度报告签署书面确认意见。公司监事会（如有）已对年度报告提出书面审核意见，监事已对年度报告签署书面确认意见。

发行人及全体董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。

中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

重大风险提示

一、公司租金收缴目前仍执行“收支两条线”管理，租金收入先上缴至政府再由政府支付至公司。同时，公司获得的“三金补贴”等政府补贴资金均由政府统一划拨至公司，从资金流入上看政府支付的资金流入占比较大，若未来政府支持政策调整，或将影响公司业务发展，存在一定政府支付资金流入占比较大的风险。

二、2014 年 7 月，昆明市国资委向公司注入 19,659 套直管公房资产，截至本报告出
具之日，上述 19,659 套直管公房资产正处于清理普查阶段，暂未根据《关于市政府首批注入直管公房资产办理土地手续相关事宜的通知》的文件精神补缴土地出让金，也未办理产权登记证。待昆明市直管公房普查工作领导小组完成直管公房房屋普查工作后，公司将对上述 19,659 套直管公房办理不动产权证，并对房屋土地性质为划拨用地的直管公房，按相关规定变更土地性质为出让居住用地并缴纳土地出让金。若未来公司需缴纳的土地出让金过多，会对公司财务状况造成一定影响。

三、近年来，随着公司保障房开发建设力度的加大，公司项目投资力度不断加强，导致资金需求持续扩大。2019 年度、2020 年度及 2021 年度，公司筹资活动现金流量净额分
别为 259,872.43 万元、-12,508.75 万元和 132,140.07 万元。持续较大的资金需求使得公
司的流动性管理能力、持续融资能力面临一定压力，可能会对经营活动产生不利影响。
四、截至 2019 年末、2020 年末和 2021 年末，公司在建工程、投资性房地产余额合计
分别为 3,059,187.83 万元、3,212,122.03 万元和 3,411,706.52 万元，分别占同期资产总
额的 65.93%、67.65%和 68.09%。公司在建工程对应在建的保障房项目，公司投资性房地产则对应处于出租状态的保障房项目，保障房项目构成了公司资产的主要组成部分。未来如果房地产市场出现大幅波动，公司保障房项目的价值也可能相应波动，进而对公司偿债能力造成不利影响。

五、2019 年度、2020 年度和 2021 年度，公司经营活动产生的现金流量净额分别为

30,135.25 万元、21,477.22 万元和 58,508.71 万元，波动幅度较大，公司经营活动现金流入主要包括销售商品、提供劳务收到的现金、收到其他与经营活动相关的现金；而公司经营活动现金流出主要包括购买商品、接受劳务支付的现金、支付的员工费用和各项税费及其他与经营活动相关的现金。近年来公司经营性现金流量净额波动较大，主要是公司支付其他与经营活动有关的现金中保证金和往来款支出波动较大所致。总体来看，在公司保障
房开发投入期间，经营活动产生的现金流量净额将持续波动，可能对偿债带来一定的风险。

六、目前公司保障房项目多已建成并对外出租。如果公司保障房项目出租情况不佳，可能会对公司的未来经营造成一定不利影响。

七、2019 年度、2020 年度和 2021 年度，公司公允价值变动损益分别为 20.18 亿元、
12.14 亿元和 6.47 亿元。公司自建、收购的大量保障性住房资产均计入资产负债表内投资性房地产科目，公司委托资产评估公司按年对该类保障性住房进行评估，评估后的可变现净值产生公允价值变动损益。该类保障性住房规模较大，公司该类房屋经评估的可变现净值跟随当地房地产市场行情产生较大波动，由此造成的公允价值变动损益对公司利润造成较大影响。如果国内房地产市场出现滑坡，公司该类资产经评估后的可变现净值可能大幅下滑，导致较大的公允价值变动亏损。随着在建项目逐步完工结转至投资性房地产后，由当期新增项目转固形成的公允价值变动损益将逐步下降，未来公允价值变动损益的影响主要来自于存量投资性房地产市价波动形成。

八、2019 年度、2020 年度和 2021 年度，公司确认的政府补贴收入分别为 3.19……
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