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公告日期：2021-04-29
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昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司
公司债券年度报告
（ 2020 年）
二〇二一年四月
昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司公司债券年度报告（ 2020 年）
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重要提示
本公司董事、高级管理人员已对年度报告签署书面确认意见。公司监事会（如有）已
对年度报告提出书面审核意见，监事已签署书面确认意见。
本公司及全体董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不
存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。
天健会计师事务所（特殊普通合伙） 为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
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重大风险提示
一、昆明市政府对公租房租金收入施行“收支两条线”管理，即公租房租金按照政府
非税收入上缴当地财政部门，财政部门根据相关法规及政策要求核算完成后，将租金全部
下划拨付至公租房项目单位，用于平衡项目建设投入、偿还融资本息、支付维持公司经营
的必要费用。 2016 年以前，发行人暂时按照“收支两条线”管理，并将已收到的公租房租
金暂挂预收账款科目。但是，由于发行人实际为有限责任公司，系非预算单位，根据《企
业会计准则第 14 号——收入》，上述公租房租金收入已满足收入确认条件，应按相关合同
约定的收费时间及金额确认收入。因此， 2016 年度发行人将上述租金收入确认为公司营业
收入。
二、 2014 年 7 月，昆明市国资委向发行人注入 19,659 套直管公房资产，截至本报告
出具之日，上述 19,659 套直管公房资产正处于清理普查阶段，暂未根据《关于市政府首批
注入直管公房资产办理土地手续相关事宜的通知》的文件精神补缴土地出让金，也未办理
产权登记证。待昆明市直管公房普查工作领导小组完成直管公房房屋普查工作后，发行人
将对上述 19,659 套直管公房办理不动产权证，并对房屋土地性质为划拨用地的直管公房，
按相关规定变更土地性质为出让居住用地并缴纳土地出让金。若未来发行人需缴纳的土地
出让金过多，会对发行人财务状况造成一定影响。
三、近年来，随着发行人保障房开发建设力度的加大，发行人项目投资力度不断加强
，导致资金需求持续扩大。 2018 年度、 2019 年度及 2020 年度，发行人筹资活动现金流量
净额分别为 202,846.19 万元、 259,872.43 万元和-12,508.75 万元。持续较大的资金需求
使得发行人的流动性管理能力、持续融资能力面临一定压力，可能会对经营活动产生不利
影响。
四、截至 2018 年末、 2019 年末和 2020 年末，发行人在建工程、投资性房地产余额合
计分别为 2,755,222.22 万元、 3,059,187.83 万元和 3,212,122.03 万元，分别占同期资产
总额的 66.68%、 65.93%和 67.65%。发行人在建工程对应在建的保障房项目，发行人投资性
房地产则对应处于出租状态的保障房项目，保障房项目构成了发行人资产的主要组成部分
。未来如果房地产市场出现大幅波动，发行人保障房项目的价值也可能相应波动，进而对
发行人偿债能力造成不利影响。
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五、 2018 年度、 2019 年度和 2020 年度，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为
925.09 万元、 30,135.25 万元和 21,477.22 万元，波动幅度较大，发行人经营活动现金流
入主要包括销售商品、提供劳务收到的现金、收到其他与经营活动相关的现金；而发行人
经营活动现金流出主要包括购买商品、接受劳务支付的现金、支付的员工费用和各项税费
及其他与经营活动相关的现金。近年来发行人经营性现金流量净额波动较大，主要是发行
人支付其他与经营活动有关的现金中保证金和往来款支出波动较大所致。总体来看，在发
行人保障房开发投入期间，经营活动产生的现金流量净额将持续波动，可能对偿债带来一
定的风险。
六、目前发行人保障房项目多已建成并对外出租。如果发行人保障房项目出租情况不
佳，可能会对发行人的未来经营造成一定不利影响。
七、 2018 年度、 2019 年度和 2020 年度，发行人公允价值变动损益分别为 22.96 亿元
、 20.18 亿元和 12.14 亿元。发行人自建、收购的大量保障性住房资产均计入资产负债表
内投资性房地产科目，发行人委托资产评估公司按年对该类保障性住房进行评估，评估后
的可变现净值产生公允价值变动损益。该类保障性住房规模较大，发行人该类房屋经评估
的可变现净值跟随当地房地……
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