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公告日期：2019-07-09
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股票简称：栖霞建设 股票代码：600533.SH
南京栖霞建设股份有限公司
（住所：南京市栖霞区和燕路 251 号）
公开发行 2019 年公司债券
（第一期）
募集说明书摘要
（面向合格投资者）
主承销商
（住所：深圳市福田区益田路 5033 号平安金融中心 61 层-64 层）
募集说明书签署日期： 年 月 日
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声明
本募集说明书摘要的目的仅为向投资者提供有关本次发行的简要情况，并不
包括募集说明书全文的各部分内容。募集说明书全文同时刊载于上海证券交易所
网站。投资者在做出认购决定之前，应仔细阅读募集说明书全文，并以其作为投
资决定的依据。
除非另有说明或要求，本募集说明书摘要所引用的简称和相关用语与募集说
明书相同。
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重大事项提示
一、本次债券债项评级为 AA+；2016 年度、2017 年度和 2018 年度，发行
人归属于母公司所有者的净利润分别为 19,538.74 万元、 5,416.95 万元和 21,761.84
万元，最近三年实现的年均可分配利润为 15,572.51 万元。本期债券拟发行不超
过 1.6 亿元，预计本次债券下各期债券可满足“最近三年平均可分配利润满足覆
盖公司债券一年的利息 1.5 倍”。
二、 2016 年、 2017 年、 2018 年和 2019 年 1-3 月，发行人实现的营业收入分
别为 290,418.08 万元、 170,700.69 万元、 234,072.11 万元和 33,045.25 万元，净利
润分别为 17,974.12 万元、 5,677.04 万元、 21,878.68 万元和 21,714.41 万元。最近
三年，发行人营业收入呈逐年波动趋势，但净利润波动较大，主要系受发行人结
转的房地产项目（商品房、保障房）的毛利率不同所致。现有在建及储备项目是
发行人未来业绩增长的基础，但如果市场环境发生重大变化或发行人经营销售策
略不当，可能会存在因销售不畅导致收入和利润下滑的风险。
三、 公司的房地产开发项目所在地为南京、苏州、无锡三个城市，报告期内，
公司主营业务收入以南京市、无锡市为主，其次为苏州地区。近三年及一期，南
京地区实现的主营业务收入分别为 198,479.27 万元、64,433.44 万元、151,834.87
万元和 23,469.70 万元，占公司主营业务收入的比例分别为 71.92%、 41.31%、 67.94%
和 71.52%；无锡地区销售占比分别为 26.84%、58.10%、26.85 和 28.36%；苏州
地区销售占比分别为 1.24%、0.59%、0.09%和 0.12%。公司现阶段无锡房地产项
目库存面积较大，仍存在一定的去化压力；酒店的建设、运营盈利能力存在一定
的不确定性。公司大部分在建和拟建项目分布在南京及无锡地区，集中度较高，
如果南京、无锡等区域房地产市场环境发生重大不利变化，可能会对公司的经营、
管理造成不利影响。
四、 2016 年、 2017 年、 2018 年和 2019 年 1-3 月，发行人实现的毛利率分别
为 20.48%、16.68%、41.49%和 34.17%，毛利率呈现波动趋势。报告期内，房地
产开发业务实现的毛利率分别为 15.54%、17.79%、43.74%、和 36.89%。其中，
商品房项目实现的毛利率分别为 24.89%、23.62%、45.87% 和 41.87%，保障房
项目实现的毛利率分别为 5.60%、6.81% 、26.44%和 7.33%。公司当期的毛利率
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与当期结转的房地产项目密切相关。发行人房地产开发业务毛利率呈上升趋势主
要系 2016 及 2017 年度房地产市场调控政策影响，以及保障房项目毛利空间有限，
2018 年-2019 年保障房销售占比减少使得毛利率提高。未来 3-5 年，公司在规模
发展的同时将注重对高毛利产品的开发及市场推广，但未来公司住宅、商业、保
障房等不同业态产品的结算结构仍会因项目储备、开发方案、销售进度等因素而
发生变化，导致公司房地产综合毛利率相应波动，进而使本期债券的投资者面临
一定的本息偿付风险。
五、截至 2019 年 3 月末，公司合并口径的存货金额为 1,081,789.93 万元，
占总资产的比例为 60.60%。公司存货主要由房地产项目开发中的开发成本和已
竣工尚未出售的开发产品构成。 截至 2018 年末， 存货跌价准备的余额为 19,713.89
万元，2018 年度计提存货跌价准备 16,880.00 万元，转回、转销存货跌价准备
708.36 万元。2018 年……
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