公告日期：2021-07-23

京山市京诚投资开发有限公司
2021年公司债券信用评级报告
CSCI Pengyuan Credit Rating Report

技术领先，服务全球，让评级彰显价值

优势
？ 公司园区营运业务可持续性较好。公司系京山市重要的基础设施建设、棚户区改造、土地整理和产业空间开发投融
资及运营主体；2020 年末公司自持产业园物业可供出租面积较大，业务可持续性较好。

？ 公司获得外部支持力度较大。2017-2020 年公司股东京山市人民政府国有资产监督管理局（以下简称“京山国资局”）
向公司注入货币资金和财政补贴金额较大，有效提升了公司的资本实力和利润水平。
？ 担保方提供的保证担保有效提升了本期债券的信用水平。经中证鹏元综合评定，湖北担保主体长期信用等级为 AAA，
其为本期债券提供的全额无条件不可撤销连带责任保证担保，有效提升了本期债券的信用水平。
关注

？ 2020 年京山市经济受疫情冲击较大。2020 年京山市 GDP 同比下降 4.7%，固定资产投资和社会消费品零售总额出现
较大幅负增长。
？ 公司整体资产流动性较弱。2020 年末公司资产以土地、应收款项、工程项目和对外投资为主，工程项目变现能力差，
部分土地资产已抵押，应收款项对公司资金形成较大占用。
？ 代建业务是否可持续具有不确定性。截至 2020 年末公司存续的代建业务较少并接近完工，且暂无拟建的代建项目。？ 公司有较大的资金压力。公司在建项目尚需投资额较大，近年来公司业务回款情况较差，经营活动现金流持续净流
出，较为依赖外部融资，存在较大的资金压力。
？ 公司总债务增长较快，刚性债务压力较大。近三年公司总债务持续增长，现金短期债务比有所下滑，EBITDA 利息
保障倍数位于较低水平，公司面临较大的债务压力。

？ 公司存在关注类担保，面临较大的或有负债风险。截至 2021年 3月 11日，公司本部对子公司京山京诚城市建设有限
公司（以下简称“京山城建”）存在关注类担保记录，关注类担保余额为 3.85亿元；京山城建未结清中长期借款共有
3.85 亿元被列入关注，公司面临较大的或有负债风险。

本次评级适用评级方法和模型

评级方法/模型名称 版本号

城投公司信用评级方法和模型 cspy_ffmx_2019V1.0

外部特殊支持评价方法 cspy_ff_2019V1.0

注：上述评级方法和模型已披露于中证鹏元官方网站

一、发行主体概况

公司1于2005年5月31日成立，由京山国资局和湖北省康龙置业发展有限公司（以下简称“康龙置业”）共同设立，初始注册资本21,550.00万元，其中京山国资局持股比例为99.54%，康龙置业持股比例为0.46%。后经多次股权变更及注册资本增减，截至2020年末，公司注册资本和实收资本均为10,000万元，唯一股东和实际控制人均为京山国资局，持股比例为100%，公司性质为国有独资公司2 。

公司系京山市重要的基础设施建设、棚户区改造、土地整理和产业园区开发投融资及运营主体，主要负责京山市范围内的城市基础设施建设、棚户区改造、土地整理、产业园区开发及运营业务。2018-2019年公司合并报表范围无变化，2020年新增3家子公司，详见表1。截至2020年末公司合并报表范围内合计10家子公司，详情参见附录四。
表1 2020 年公司合并报表范围变化情况（单位：万元）

新增子公司名称 注册资本 持股比例 主营业务 合并方式

京山京诚产业化投资有限公司 39,200 74.49% 城乡基础设施建设 投资设立

京山京诚建设工程有限公司 3,000 100.00% 工程建设 投资设立

京山京诚广告传媒有限公司 200 100.00% 广告媒介出租、广告经营 投资设立

资料来源：公司提供，中证鹏元整理

二、本期债券概况

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