公告日期：2021-08-31

郑州地产集团有限公司

公司债券半年度报告

（2021 年）

二〇二一年八月

重要提示

发行人承诺将及时、公平地履行信息披露义务。

本公司董事、高级管理人员已对半年度报告签署书面确认意见。公司监事会（如有）已对半年度报告提出书面审核意见，监事已对半年度报告签署书面确认意见。

本公司及全体董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。

本公司半年度报告中的财务报告未经审计。

重大风险提示

一、与债券相关的风险

（一）利率风险

受国民经济总体运行状况、国家宏观经济与金融政策、经济周期以及国际环境变化的影响，在已发行债券存续期内，市场利率存在波动的可能性。由于已发行债券可能跨越多个利率波动周期，市场利率的波动可能使投资者面临债券价值变动的不确定性。

（二）流动性风险

由于无法保证已发行债券会在债券二级市场有活跃的交易，从而可能影响债券的流动性，导致投资者在债券转让和临时性变现时出现困难。

（三）偿付风险

在已发行债券的存续期限内，受国家政策、法规、行业和市场等不可控因素的影响，发行人及其下属企业的经营活动可能不能带来预期的回报，进而使发行人不能从预期的还款来源获得足够的资金，可能会对已发行债券按时还本付息造成一定的影响。

二、与发行人有关的风险

（一）财务风险

1、未来资本支出压力较大且投资性现金流持续流出的风险

发行人土地整理业务和基础设施建设与施工业务开展所需资金除资本金外，主要依靠债务融资来解决。最近三年及一期，发行人投资活动现金流量净额分别为-168,445.08 万元、-246,505.56 万元、-152,207.89 万元和-3,399.38 万元，资本支出较大。持续的资本支出将给发行人未来的资金筹措和管理带来一定的压力，如果发行人不能很好地安排各项投资的资金投入，可能会引发一定程度的财务风险。

2、盈利能力波动风险

发行人近三年及一期营业收入分别为 605,361.13 万元、985,453.23 万元、
791,676.07 万元和 95,522.36 万元，净利润分别为 48,651.59 万元、68,761.22 万元、
42,127.72 万元和-63,351.72 万元，发行人盈利能力存在一定的波动性。公司主营业务周期较长，且业务处于成长期，项目结转收入在各会计期间分布不均衡，同时受期间费用上升的影响，公司业绩指标出现波动，若未来公司盈利情况未得到有效改善，将会对已发行债券本息的到期偿付产生不利影响。

3、其他应收款占比较大风险

2018 年至 2020 年末及 2021 年 6 月末，发行人其他应收款分别为 504,714.07 万元、
598,946.39 万元、677,297.88 万元和 673,612.34 万元，在总资产中的占比分别为 4.20%
、4.72%、5.12%和 4.77%。从集中度上来看，最近一年发行人前五大欠款客户占其他应收款的比例在 50%左右，集中度较高，其中欠款客户主要以郑州市财政局占比最大。由于欠款回收周期具有一定的不确定性且金额较大、时间较长，给公司带来了较大的资金周转压力。若未来该项科目余额继续增加，将进一步给公司资金周转带来压力。

4、资产流动性偏低风险

发行人主要从事土地整理和基础设施建设与施工业务，其资产以项目建设形成的存货
为主。2018 年至 2020 年末及 2021 年 6 月末，发行人存货余额分别为 3,258,896.61 万元
、3,767,574.25 万元、4,174,635.05 万元和 4,490,760.17 万元，存货占总资产的比重分别为 27.13%、29.67%、31.54%和 31.78%。公司存货主要为开发成本等，流动性均较差。一旦公司经营环境发生不利变化，通过变现存货以获取资金偿还债务需要一定的时间周期，且变现率存在一定的不确定性，从而不利于已发行本息的按期足额偿付。

5、债务规模扩张较快及余额偏高的风险

基础设施建设、土地整理行业属于资本密集行业，发行人融资规模持续扩大，有息债
务增长较快。截至 2021 年 6 月末，发行人负债合计 870.29 亿元，资产负债率 61.58%，其
中流动负债占 35.17%，非流动负债占比 64.83%，非流动负债占比较高。截至 2021 年 6 月
末，发行人有息债务 680.24 亿元，其中一年内到期有息债务 129.……
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