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公告日期：2019-08-15
青岛市即墨区城市开发投资有限公司
2019 年城市地下综合管廊
建设专项债券信用评级报告
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月末，公司在建的即墨市南关等 14 村（居）危旧房（棚户区）改造项目二期工程
实现预收房款 8.19 亿元， 且随着该项目后续完工，未来房产销售收入较有保障。
公司土地储备较丰富。 截至 2018 年 6 月末，公司土地储备尚有 1,397.61 万平方米，
性质为出让，用途主要包括商业、住宅及工业用地，公司土地储备较为丰富，未来
可为公司土地转让业务提供有效支撑。
关注：
公司资产流动性较弱。 截至 2018 年 6 月末，以土地使用权及在建工程项目为主的
存货和投资性房地产合计占资产总额的比重为 79.88%， 且 25.79%的资产已用于抵
押，整体流动性较弱。
公司仍面临一定的资金压力。 截至 2018 年 6 月末，公司主要在建基础设施项目尚
需投资 29.99 亿元，在建房地产项目尚需投资 12.03 亿元，未来公司仍面临一定的
资金压力。
公司有息债务规模较大，且面临一定的集中偿付压力。 截至 2018 年 6 月末，公司
有息债务总额达 93.91 亿元，占负债总额的比重为 79.09%，其中 2018-2020 年分别
需要偿还本金 8.79 亿元、 16.31 亿元和 17.18 亿元，存在一定的集中偿付压力。
公司存在一定的或有负债风险。 截至 2018 年 6 月末，公司对外担保金额（不含担
保业务）为 63.26 亿元，占同期所有者权益的比重达 68.80%，对外担保规模较大，
且均未设置反担保措施，存在一定的或有负债风险。
主要财务指标：
项目 2018 年 6 月 2017 年 2016 年 2015 年
总资产（万元） 2,106,945.78 1,891,145.16 1,827,572.90 1,836,622.15
所有者权益（万元） 919,430.20 805,171.33 783,471.13 765,790.27
有息债务（万元） 939,149.87 843,876.12 713,463.86 779,595.10
资产负债率 56.36% 57.42% 57.13% 58.30%
流动比率 4.43 4.09 2.69 1.77
营业收入（万元） 96,112.65 118,710.06 89,059.70 68,663.48
公允价值变动收益（万元） 151,468.32 76,238.58 20,514.39 45,019.39
其他收益（万元） 9,410.00 11.08 - -
营业外收入（万元） - 12.55 16,925.91 9,456.92
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利润总额（万元） 155,227.06 40,912.36 16,121.90 25,558.82
综合毛利率 39.04% 18.16% 18.13% 18.45%
EBITDA（万元） 175,680.57 65,123.31 35,308.86 51,135.76
EBITDA 利息保障倍数 6.94 1.87 1.10 1.39
经营活动现金流净额（万元） -9,855.13 88,459.87 111,605.44 223,310.13
注： 1） 上表有息债务金额较“ 13 即墨债”的跟踪评级报告披露金额有所不同， 主要系上表将其他非
流动负债中国开发展基金有限公司的投资款考虑在内所致；
2） 2016 年数据来自 2017 年审计报告期初数， 2015 年数据来自 2016 年审计报告期初数。
资料来源：公司 2016-2017 年审计报告及经审计的 2018 年半年报， 中证鹏元整理
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一、发行主体概况
公司原名即墨市城市开发投资有限公司，系由即墨市城市资产经营管理中心（以下简
称“即墨城资”）和即墨市土地储备中心（以下简称“即墨土储”）于 2003 年 9 月共同出
资组建，初始注册资本为 30,000.00 万元，即墨城资和即墨土储分别持股 5.00%和 95.00%。
2011 年，根据即墨市人民政府《关于调整即墨市城市开发投资有限公司股权比例的批复》
（即政字[2011]1 号）文件，即墨城资增资 0.75 亿元，即墨土储减资 0.75 亿元，变更后，
即墨城资和即墨土储分别持股 30.00%和 70.00%。 2012 年 6 月，根据《即墨市财政局关于
调整即墨市城市开发投资有限公司出资人的函》（即财国资函[2012]77 号）文件，即墨城
资被撤销，其股权全部由即墨市财政局承接，公司股东变更为即墨市财政局和即墨土储。
2015 年 9 月，国开发展基金有限公司1……
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