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公告日期：2019-07-23
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公司获得的外部支持力度较大，有效提升了公司的资本实力和利润水平。
2016-2018 年公司股东以货币资金对公司增资 10.00 亿元， 向公司注入国有土地使
用权及货币资金等资产入账价值合计达 15.50 亿元； 2016-2018 年公司获得财政拨
付的补贴款项合计达 2.39 亿元。
国有土地使用权抵押担保有效提升了本期债券的信用水平。 公司拟以评估价值
14.90 亿元的国有土地使用权为本期债券提供抵押担保，系本期债券拟发行规模的
2.48 倍； 在本期债券存续期内，抵押资产价值与本期债券剩余本金加一年利息的
比率不得低于 1.60，可有效提升本期债券的信用水平。
关注：
公司资产整体质量一般。 2018 年末公司资产中工程项目、土地资产和应收款项（应
收账款和其他应收款）账面价值分别为 34.60 亿元、 28.27 亿元和 15.70 亿元，占
总资产的比重分别为 36.09%、 29.49%和 16.38%，工程项目流动性差，账面价值
11.65 亿元、占土地资产 41.23%的土地未缴纳土地出让金，应收款项对公司资金形
成一定的占用，公司整体资产质量一般。
公司房产销售业务成本倒挂，业务可持续性一般。 由于安置房的政府指导价低于
建造成本价， 2018 年公司房产销售业务毛利率为-10.30%， 2018 年末暂无在建的
房产项目，业务可持续性一般。
经营活动现金流表现较差，面临较大的资金压力。 2016-2018 年公司收现比分别为
0.44、 0.93 和 0.91，经营收现情况波动较大，三年公司经营活动现金净流出合计
40.14 亿元； 2018 年末公司主要在建项目计划总投资 61.06 亿元，尚需投资 45.30
亿元，面临较大的资金压力。
有息债务规模持续攀升，刚性债务压力逐年加大。 2016-2018 年末公司有息债务分
别为 16.51 亿元、 31.00 亿元和 31.30 亿元，年均复合增长率为 37.68%，公司面临
的刚性债务压力逐年加大；若本期债券发行成功，公司偿债压力将进一步加大。
存在一定的或有负债风险。 截至 2018 年末，公司对外担保金额合计为 20.02 亿元，
占净资产的 32.64%，对外担保规模较大，且均无反担保措施，存在一定的或有负
债风险。
公司主要财务指标（单位：万元）
项目 2018 年 2017 年 2016 年
总资产 958,709.02 913,501.34 555,522.53
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所有者权益合计 613,378.59 589,131.51 322,080.36
有息债务 312,957.86 309,978.49 165,100.00
资产负债率 36.02% 35.51% 42.02%
流动比率 18.90 30.86 7.65
营业收入 49,648.39 48,629.95 37,182.07
营业外收入 11,716.29 10,210.53 2,013.95
利润总额 17,947.08 17,450.64 7,006.50
综合毛利率 16.10% 17.19% 17.43%
EBITDA 19,374.21 18,466.75 7,753.70
EBITDA 利息保障倍数 1.12 1.56 2.32
经营活动现金流净额 -87,550.78 -128,800.26 -185,079.10
注： 2017 年财务数据采用公司 2018 年审计报告期初数。
资料来源：公司 2015-2017 年三年连审和 2018 年审计报告，中证鹏元整理
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一、发行主体概况
公司经钟祥市政府（钟政函【 2001】 23 号）批准，由钟祥市城乡建设委员会于 2001
年 8 月出资组建设立的全民所有制企业， 初始注册资本为 12,101 万元。 2005 年 10 月，公
司股东变更为钟祥市国有资产监督管理局（以下简称“钟祥市国资局”）。 2010 年 1 月，
根据钟政办函【 2009】 67 号文， 钟祥市国资局以土地使用权对公司增资，并对原用于注
资的土地使用权进行置换，本次增资与置换后，公司注册资本增加到 100,000.00 万元。2017
年 12 月 22 日，根据钟祥市政府出具的《钟祥市人民政府关于对钟祥市城市建设投资公司
增资的决定》，钟祥市国资局以货币资金对公司增资 100,000.00 万元，公司注册资本增加
到 200,000.00 万元。 截至 2018 年末，公司注册资本与实收资本均为 200,000.00 万元，控
股股东和实际控制人均为钟祥市国资局，持有公司 100%……
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