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公告日期：2018-03-28
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股票简称：栖霞建设 股票代码： 600533.SH
南京栖霞建设股份有限公司
（ 住所： 南京市栖霞区和燕路 251 号）
公开发行 2018 年公司债券
（第一期）
募集说明书摘要
（ 面向合格投资者）
主承销商
（住所：深圳市福田区金田路 4036 号荣超大厦 16-20 层）
募集说明书签署日期： 年 月 日
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声明
本募集说明书摘要的目的仅为向投资者提供有关本次发行的简要情况，并不
包括募集说明书全文的各部分内容。募集说明书全文同时刊载于上海证券交易所
网站。投资者在做出认购决定之前，应仔细阅读募集说明书全文，并以其作为投
资决定的依据。
除非另有说明或要求，本募集说明书摘要所引用的简称和相关用语与募集说
明书相同。
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重大事项提示
一、本次债券债项评级为 AA+； 2014 年度、 2015 年度和 2016 年度，发行
人归属于母公司所有者的净利润分别为1,291.46万元、18,572.81万元和19,538.74
万元，最近三年实现的年均可分配利润为 13,134.33 万元。 本期债券拟发行不超
过 15 亿元，预计本次债券下各期债券可满足“最近三年平均可分配利润满足覆盖
公司债券一年的利息 1.5 倍”。
二、 2014 年度、 2015 年度、 2016 年度和 2017 年 1-9 月，发行人实现的营业
收入分别为 284,117.89 万元、 573,664.03 万元、 289,586.58 万元和 140,091.61 万
元，净利润分别为 1,239.79 万元、 17,647.06 万元、 17,974.12 万元和 7,743.56 万
元。最近三年及一期，发行人营业收入和净利润波动较大，主要系受房地产市场
行情波动影响，发行人结转的房地产项目收入和成本也有一定波动。 现有在建及
储备项目是发行人未来业绩增长的基础，但如果市场环境发生重大变化或发行人
经营销售策略不当，可能会面临因销售不畅导致收入和利润下滑的风险。
三、公司的房地产开发项目所在地为南京、苏州、无锡三个城市，报告期内，
公司主营业务收入以南京市为主，其次为无锡及苏州地区。 2014 年、 2015 年和
2016 年，南京地区实现的主营业务收入分别为 142,852.53 万元、 480,085.47 万元
和 198,479.27 万元， 占公司房地产开发收入的比例分别为 52.36%、 85.61%和
71.92%；无锡地区销售额占比分别为 18.58%、 9.89%和 26.84%；苏州地区销售
额占比分别为 29.06%、 4.50%和 1.24%，苏州地区的房地产开发业务收入占比呈
现波动下降趋势。截至 2017 年 9 月末， 公司共计提存货跌价准备 3,693.90 万元，
其中： 因酒店、商业地产市场景气度持续偏弱， 无锡项目共计提 2,233.89 万元，
因苏州栖庭的配套车位按照单个存货成本高于可变现净值的差额， 苏州项目共计
提存货跌价准备 1,460.01 万元。 公司现阶段无锡房地产项目库存面积较大，仍存
在一定的去化压力；酒店的建设、运营盈利能力存在一定的不确定性。公司大部
分在建和拟建项目分布在南京及无锡地区，集中度较高，如果南京、无锡等区域
房地产市场环境发生重大不利变化，可能会对公司的经营、管理造成不利影响。
四、 2014 年度、 2015 年度、 2016 年度和 2017 年 1-9 月，发行人实现的毛利
率分别为 15.07%、 15.62%、 20.48%和 12.19%， 毛利率波动较大。 近三年及一期，
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房地产开发业务实现的毛利率分别为 14.20%、15.54%、20.96%和 12.62%。其中，
商品房项目实现的毛利率分别为 17.34%、 19.49%、 24.89%和 17.12%，保障房项
目实现的毛利率分别为 10.07%、 7.00%、 5.60%和 6.66%。公司当期的毛利率与
当期结转的房地产项目密切相关。发行人 2014 年至 2016 年房地产开发业务毛利
率呈逐步上升趋势主要系低毛利率的保障房项目开发收入结转逐步减少、利润较
高的房地产项目结转较多所致。 2017 年 1-9 月发行人毛利率较低， 主要系当期结
转的保障房项目毛利率较低，及无锡商品房项目毛利率较低。 未来 3-5 年， 公司
将保持现有项目的开发建设，并致力于对南京、无锡和苏州市场的拓展，预计可
有效地改善毛利润率的波动， 但公司所持有的住宅、商业、保障房等不同业态产
品结转收入时仍会导致公司房地产收入的综合毛利率相应波动，从而导致营业利
润水平存在波动的风……
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