公告日期：2023-08-31

上海浦东开发(集团)有限公司

公司债券中期报告

（2023 年）

二〇二三年八月

重要提示

发行人承诺将及时、公平地履行信息披露义务。

本公司董事、高级管理人员已对中期报告签署书面确认意见。公司监事会（如有）已对中期报告提出书面审核意见，监事已对中期报告签署书面确认意见。

发行人及其全体董事、监事、高级管理人员保证中期报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。

本公司中期报告中的财务报告未经审计。

重大风险提示

一、应收款项回收风险

近年来，发行人所承担的各类项目数量和规模扩大，存在较多的应收款项。发行人应收款项主要包括应收账款、其他应收款和长期应收款。近三年及一期末，公司应收账款分别为 3,203.09 万元、52,060.92 万元、53,660.34 万元
和 7,309.90 万元，其他应收款余额分别为 533,231.94 万元、1,079,756.36 万
元、990,272.20 万元和 637,181.71 万元，长期应收款分别为 206,351.25 万元
、206,351.25 万元、206,351.25 万元和 206,351.25 万元。报告期内，发行人
应 收 款 项 合 计 金 额 分 别 为 742,786.28 万 元 、 1,338,168.53 万 元 、
1,250,283.79 万元和 850,842.86 万元，占总资产的比重分别为 9.18%、14.60%、12.52%和 8.30%。发行人应收款项特别是其他应收款余额较高，若未来无法及时收回，对发行人的偿债能力将产生一定影响。

二、存货余额较大及跌价风险

近三年及一期末，发行人存货账面价值分别为 2,987,795.53 万元、3,574,723.36 万元、3,925,669.12 万元和 4,516,664.67 万元，占当期末资产总额的比重分别为 36.92%、38.99%、39.32%和 44.08%，存货占比最大。发行人存货主要是房地产开发成本，包含大量土地开发成本，土地是稀缺性资源，因此存货大幅增加有利于发行人主营业务的发展和盈利增加；但受宏观经济增长放缓和土地市场波动影响，若存货资产较长时间未能实现销售，形成长时间的积压，则存货价值可能波动较大。若存货价格下跌，则存货可能存在一定的跌价风险。

三、有息负债较高的风险

近三年及一期末，发行人有息负债余额分别为 2,068,252.68 万元、2,303,547.25 万元、2,750,293.32 万元和 2,905,164.45 万元，占同期末总负债的比例分别为 48.22%、43.89%、46.06%和 47.00%。近三年及一期末，计入财务费用的利息支出分别为 46,290.91 万元、50,226.65 万元、49,408.97 万元和39,965.58 万元。近年来由于公司业务规模的不断扩大，有息负债的规模也随之扩大，发行人刚性债务期限结构尚属合理，有息债务的增加，可能对发行人业务产生一定影响。

四、短期偿债能力较弱的风险

近三年及一期末，发行人的流动比率分别为 2.00、1.84、1.69 和 1.68，
速动比率分别为 0.83、0.75、0.66 和 0.55。报告期内，发行人的流动比率和速动比率呈现下降的趋势。近年来短期偿债能力的稳定性减弱，带来了短期偿债能力较弱的风险。

五、营业收入波动及收入结构不稳定的风险

近三年及一期，发行人的营业收入分别为 245,262.17 万元、463,880.04万元、593,415.00 万元和 333,680.13 万元，呈现显著上升趋势。发行人业务收入波动较大，主要由于土地开发转让和房产开发销售速度各年度不均衡以及楼盘、地块的市场价值存在较大差异。且公司土地开发、房产销售业务周期较长，权证转移后才能确认收入，相关业务容易受到所在区域土地规划影响，具有一定不确定性。因而整体营业收入波动较大，进而可能会影响公司的盈利能力和经营稳定性。

发行人的营业收入主要以房产销售收入、经营性物业收入、土地开发收入为主，同时还包括商品销售、公园管理、代建项目收入、场站商铺出租收入等其他收入。其中土地开发收入和房地产销售收入是发行人主要的收入和利润来源。近三年及一期，房产销售收入分别占营业收入的 68.09%、65.70%、85.65%和 88.44%，土地开发收入分别占营业收入的 0.38%、14.00%、0……
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