公告日期：2023-02-22

中海宏洋地产集团有限公司

（办公地址：深圳市福田区深南中路 1093 号中信大厦 4 楼）

2023 年面向专业投资者公开发行公司债券
（第一期）募集说明书

注册金额 50 亿元

本期发行金额 不超过 10 亿元（含 10 亿元）

增信情况 本次债券由中国海外宏洋集团有限公司提供全额
无条件且不可撤销的连带责任保证担保

发行人主体信用等级 AA+

本期债券信用等级 AAA

信用评级机构 中诚信国际信用评级有限责任公司

牵头主承销商、簿记管理人、受托管理人

（办公地址：深圳市福田区中心三路 8 号中信证券大厦 18 层）

联席主承销商

（办公地址：深圳市福田区福华一路 111 号招商证券大厦 26 楼）

2023 2 22

签署日期： 年 月 日

声 明

发行人承诺将及时、公平地履行信息披露义务。

发行人及其全体董事、监事、高级管理人员或履行同等职责的人员承诺本募集说明书信息披露真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
主承销商已对本募集说明书及其摘要进行了核查，确认不存在虚假记载、误导性陈述和重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
中国证监会对公司债券发行的注册及上海证券交易所对公司债券发行出具的审核意见，不表明其对发行人的经营风险、偿债风险、诉讼风险以及公司债券的投资风险或收益等作出判断或者保证。凡欲认购本期债券的投资者，应当认真阅读募集说明书全文及有关的信息披露文件，对信息披露的真实性、准确性和完整性进行独立分析，并据以独立判断投资价值，自行承担与其有关的任何投资风险。

投资者认购或持有本期公司债券视作同意本募集说明书关于权利义务的约定，包括债券受托管理协议、债券持有人会议规则及债券募集说明书中其他有关发行人、债券持有人、债券受托管理人等主体权利义务的相关约定。

发行人承诺根据法律法规和本募集说明书约定履行义务，接受投资者监督。

重大事项提示

一、与发行人相关的重大事项

1、最近三年及一期，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为-147,364.51万元、-420,691.95 万元、-739,781.47 万元和-246,137.31 万元。公司近年规模增长快、新增土地储备多，且房地产开发业务属于资金密集型业务，建设周期长，项目前期土地购置、建设投入与销售回款存在一定的时间错配，经营活动现金流量净额持续为负。如果未来宏观经济环境发生较大不利变化，将对发行人应收账款的回收、房地产销售收款产生不利影响，发行人经营活动产生的现金流量净额可能会存在一定波动。

2、最近三年及一期末，发行人存货的账面价值分别为 2,681,590.82 万元、5,872,346.17 万元、9,816,116.91 万元和 10,764,427.23 万元，分别占当期期末总资产的比例为 49.78%、64.18%、69.91%和 68.21%。发行人存货主要为房地产类存货，包括已完工开发产品和在建开发产品。存货占发行人资产的比例较大，是由发行人所处房地产行业决定的。发行人的房地产开发项目受宏观经济与国家政策的影响较大，未来如果经济形势持续低迷，使国内房地产供需关系进一步改变，则可能对发行人房地产项目的销售产生较大负面影响，进而导致房地产类存货的出售或变现存在一定的不确定性。

3、截至 2021 年 12 月 31 日，发行人有息债务总额 2,038,008.00 万元。近年
来，发行人为满足经营发展需要，有息债务规模有所增加。若未来发行人有息负债继续增加，可能会加大财务费用支出压力，对发行人的盈利能力和偿债能力产生一定影响。未来若房地产行业形势和金融市场等发生重大不利变化，较大规模的有息负债将使发行人面临一定的资金压力。

4、发行人其他应收款主要为应收中海宏洋集团合并范围内的关联方的往来款项，以及应收联营公司、合营企业往来款项。中海宏洋集团……
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