公告日期：2023-01-09

杭州西湖城市建设投资集团有限公司
（住所：浙江省杭州市西湖区莲花街333号莲花商务中心北楼五层506室）
2023年面向专业投资者公开发行

公司债券（第一期）募集说明书摘要

注册金额 不超过人民币 20亿元（含 20 亿元）

本期发行金额 不超过人民币 15亿元（含 15 亿元）

增信情况 无担保

发行人 杭州西湖城市建设投资集团有限公司

主承销商 浙商证券股份有限公司

债券受托管理人 浙商证券股份有限公司

资信评级机构 上海新世纪资信评估投资服务有限公司

主体信用等级 AA+

本期债券信用等级 未评级

主承销商/债券受托管理人

（住所：浙江省杭州市五星路201号）

签署日期： 年 月 日

声 明

募集说明书摘要仅为向投资者提供有关本次发行的简要情况，并不包括募集说明书全文的各部分内容。募集说明书全文同时刊载于上海证券交易所网站。投资者在做出认购决定之前，应当仔细阅读募集说明书全文，并以其作为投资决定的依据。

重大事项提示

请投资者关注以下重大事项，并仔细阅读募集说明书中的“风险提示及说明”有关章节。

一、与发行人相关的重大事项

1、其他应收款产生坏账的风险

截至最近三年及一期末，发行人其他应收款账面价值分别为 332,345.34 万元、369,747.94 万元、187,943.63 万元和 569,000.39 万元，占总资产的比例分别为 8.81%、8.54%、3.20%和 8.18%，规模较大。发行人其他应收款对手方主要系地方政府部门及国有企业，产生坏账的风险相对较低。若因特殊原因致使上述单位不能及时偿还欠款，将对发行人经营活动产生负面影响，从而影响发行人偿债能力。

2、投资性房地产公允价值变动的风险

截至最近三年及一期末，发行人投资性房地产账面价值分别为 191,443.75万元、320,722.90 万元、402,099.10 万元和 402,099.10 万元，占总资产的比例分别为 5.07%、7.41%、6.85%和 5.78%，总体规模不断扩大。发行人投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，相关业态位于杭州市西湖区，未来增值能力较强。若杭州市房地产市场价值波动导致发行人投资性房地产公允价值下降，则将对发行人盈利能力产生不利影响。

3、在建工程规模较大的风险

截至最近三年及一期末，发行人在建工程账面价值分别为 2,654,531.64 万元、3,168,084.68 万元、4,402,167.70 万元和 4,533,364.96 万元，占总资产的比例分别为 70.33%、73.18%、74.97%和 65.16%，占比较高，为发行人资产的重要组成部分。发行人在建工程主要系土地整理开发及基础设施建设项目等。若未来西湖区政府不能及时与发行人进行结算并支付相应款项，将会对发行人生产经营产生不利影响。

4、有息负债规模较大的风险

截至最近三年及一期末，发行人有息负债余额分别为 2,723,851.13 万元、3,085,433.60万元、3,894,639.98 万元和 4,543,153.85万元，占同期末总负债的比
例分别为 93.54%、93.40%、91.05%和 92.45%，占比较高。近年来，发行人土地整理开发、基础设施建设业务发展迅速，为筹集项目建设资金，发行人有息负债规模增长较快。如果公司有息负债规模持续扩大，将导致发行人利息支出增加，使得公司偿债压力加大。若发行人不能持续从金融机构取得借款或投入建设的项目不能带来充足的现金回流，公司将会面临着较大的偿债和再融资压力。

5、资产负债率较高的风险

截至最近三年及一期末，发行人合并口径资产负债率分别为 77.15% 、76.31%、72.85%和 70.63%，资产负债率处于较高水平。发行人资产负债率较高主要系存量在建项目较多、融资需求较大所致。若未来发行人项目投入持续加大，则资产负债率将可能一直维持在较高水平，将使发行人面临较大的长期偿债压力。

6、营业收入波动的风险

最近三年及一期，发行人实现营业收入分别为 36,517.50 万元、62,959.41万元、60,097.74 万元和 31,320.62 万元。发行人业务受宏观环境及政府的相关决策影响程度较大，收入确认存在一定不确定性。发行人营业收入的波动可能会对其盈利能力和……
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