公告日期：2023-04-28

昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司

公司债券年度报告

（2022 年）

二〇二三年四月

重要提示

发行人承诺将及时、公平地履行信息披露义务。

本公司董事、高级管理人员已对年度报告签署书面确认意见。公司监事会（如有）已对年度报告提出书面审核意见，监事已对年度报告签署书面确认意见。

发行人及其全体董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。

中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

重大风险提示

一、公司租金收缴目前仍执行“收支两条线”管理，租金收入先上缴至政府再由政府支付至公司。同时，公司获得的“三金补贴”等政府补贴资金均由政府统一划拨至公司，从资金流入上看政府支付的资金流入占比较大，若未来政府支持政策调整，或将影响公司业务发展，存在一定政府支付资金流入占比较大的风险。

二、截至 2022 年末，发行人资产主要由投资性房地产、在建工程、其他非流动资产以及其他应收款构成。项目在足额安排租金收入、配套商业设施收入和土地出让总收入的 5%、房地产开发税收的 10%、住房公积金增值净收益的全部收入以及当地财政可投入的资金收入后，偿还当期融资建设资金本息仍却有困难的，可申请销售部分保障性住房。可供销售的公租房不高于总面积的 40%，销售售价也要遵照政府指定价格。19,659 套直管公房及
14 个商品房配建经适房以评估价值注入发行人，根据昆明市国资委 2014 年 11 月 13 日出具
的《关于市政府首批注入房屋相关事宜的通知》，同意发行人将根据《关于将昆明市剩余存量直管公房资产注入市公租房公司的通知》文件精神已注入的房屋按国有资产处置的规定、程序依法进行市场出让，相关出让方案由发行人制定后报国资委审批，出让价格经依法评估后报昆明市发改委审批；经济适用房计划用于开展市场化租赁试点。此外，公租房和公管房的销售需获得政府相关部门批准，故公司公租房、公管房的可变现性和变现价值受到限制，整体流动性相对较差。

三、近年来，随着公司保障房开发建设力度的加大，公司项目投资力度不断加强，导致资金需求持续扩大。2020 年度、2021 年度及 2022 年度，公司筹资活动现金流量净额分别为-12,508.75 万元、132,140.07 万元、467,386.71 万元。持续较大的资金需求使得公司的流动性管理能力、持续融资能力面临一定压力，可能会对经营活动产生不利影响。

四、截至 2020 年末、2021 年末和 2022 年末，公司在建工程、投资性房地产余额合计
分别为 3,212,122.03 万元、3,411,706.52 万元和 3,670,224.01 万元，分别占同期资产总额的
67.65%、68.09%和 63.51%。公司在建工程对应在建的保障房项目，公司投资性房地产则对应处于出租状态的保障房项目，保障房项目构成了公司资产的主要组成部分。未来如果房地产市场出现大幅波动，公司保障房项目的价值也可能相应波动，进而对公司偿债能力造成不利影响。

五、2020 年度、2021 年度和 2022 年度，公司经营活动产生的现金流量净额分别为
21,477.22 万元、58,508.71 万元和 135,786.45 万元，波动幅度较大，公司经营活动现金流入主要包括销售商品、提供劳务收到的现金、收到其他与经营活动相关的现金；而公司经营活动现金流出主要包括购买商品、接受劳务支付的现金、支付的员工费用和各项税费及其他与经营活动相关的现金。近年来公司经营性现金流量净额波动较大，主要是公司支付其他与经营活动有关的现金中保证金和往来款支出波动较大所致。总体来看，在公司保障房开发投入期间，经营活动产生的现金流量净额将持续波动，可能对偿债带来一定的风险。
六、目前公司保障房项目多已建成并对外出租。如果公司保障房项目出租情况不佳，可能会对公司的未来经营造成一定不利影响。

七、2020 年度、2021 年度和 2022 年度，公司公允价值变动损益分别为 12.14 亿元、
6.47 亿元和-1.79 亿元。公司自建、收购的大量保障性住房资产均计入资产负债表内投资性
房地产科目，公司委托资产评估公司按年对该类保障性住房进行评估，评估后的可变现净值产生公允价值变动损益。该类保障性住房规模较大，公司该类房屋经评估的可变现净值跟随当地房地产市场行情产生较大波动，由此造成的公允价值变动损……
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