公告日期：2022-07-13

声明

发行人承诺将及时、公平地履行信息披露义务。

发行人及其全体董事、监事、高级管理人员或履行同等职责的人员承诺本募集说明书信息披露真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

主承销商已对本募集说明书及其摘要进行了核查，确认不存在虚假记载、误导性陈述和重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。

中国证监会对公司债券发行的注册及上海证券交易所对公司债券发行出具的审核意见，不表明其对发行人的经营风险、偿债风险、诉讼风险以及公司债券的投资风险或收益等作出判断或者保证。凡欲认购本期债券的投资者，应当认真阅读募集说明书全文及有关的信息披露文件，对信息披露的真实性、准确性和完整性进行独立分析，并据以独立判断投资价值，自行承担与其有关的任何投资风险。

投资者认购或持有本期公司债券视作同意本募集说明书关于权利义务的约定，包括债券受托管理协议、债券持有人会议规则及债券募集说明书中其他有关发行人、债券持有人、债券受托管理人等主体权利义务的相关约定。

发行人承诺根据法律法规和本募集说明书约定履行义务，接受投资者监督。

重大事项提示

请投资者关注以下重大事项，并仔细阅读本募集说明书中“风险揭示及 说明”等有关章节。

一、与发行人相关的重大事项

（一）与发行人相关的风险

1、营业收入波动的风险

发行人的营业收入主要来源于张江高科技园区区内物业销售、租赁和为入园企业提供增值服务。近三年及一期，发行人营业收入分别为 62.71 亿元、39.57 亿元、83.09 亿元和 20.17 亿元，呈现波动，主要是发行人为了园区整体规划的有序性和公司的可持续发展，采取对物业项目“核心资产长期持有”的经营模式，园区物业资源实施租售平衡的策略。该业务可能受到宏观经济和价格竞争的影响。2020年初及 2022年一季度受疫情影响对部分租赁客户实施租金减免等措施对公司收入造成一定的暂时性影响，同时，近年来公司对物业的经营采取“租售平衡”的模式，控制物业销售。若发行人不能及时应对宏观经济、价格变化调整租售比例，可能导致营业收入发生波动引发风险。

2、融资风险

张江集团的业务领域主要涉及园区土地代开发、物业出租和销售。张江集团近年来处于新一轮经营扩张期，新建项目较多，资金支出量较大，因此公司面临持续性的融资需求。近年来张江集团及其子公司已通过发行公司债券、中期票据、超短期融资券等直接债务融资方式进行多渠道融资，优化融资结构，减轻依赖银行融资形成的风险。若公司的融资要求不能被满足，将影响公司发展战略的实现或对公司经营活动产生不利影响。

3、集中偿债风险

目前张江集团融资来源主要依赖银行借款和债券发行。2022 年 3 月末，发
行人有息债务主要为银行借款和公司债券等，总余额为 566.39 亿元，其中短期
借款 149.38 亿元，占比 26.37%；一年内到期的非流动负债 53.29 亿元，占比
9.41%；其他流动负债（有息部分）37.00 亿元，占比 6.53%；长期借款 144.23
亿元，占比 25.46%；应付债券 162.49 亿元，占比 28.69%；其他非流动负债20.00亿元，占比 3.53%。发行人大部分借款将在 2022年集中到期，发行人及子公司应付债券大部分将于2022-2023年集中到期，发行人面临一定的集中偿债压力。发行人近三年合并口径货币资金/一年以内到期的负债均小于 1.00，短期流动性趋紧。若今后市场融资成本和融资条件发生不利变化，将影响发行人的融资能力和盈利能力。

4、资产负债率较高风险

张江集团的业务领域主要涉及园区土地代开发、物业出租和销售。公司在建拟建项目较多，投资额大，负债规模也相应提高。截至 2021 年末，发行人合
并口径总负债 732.27 亿元，其中有息负债 537.42 亿元，均较 2020 年末有所上
升。发行人 2019-2021 年末的资产负债率分别为 73.42%、74.59%和 76.98%，2022 年 3 月末发行人的资产负债率为 78.10%，负债较高使公司的经营存在一定的偿付风险。

5、现金流波动较大风险

发行人 2019-2021 年及 2022 年 1-3 月经营性活动产生现金流量净额分别为-
54.05 亿元、-2.73 亿元、-26.84 亿元和-23.24 亿元。发行人受政府委托开发张江科学城园区土地和产业招商，对园区工业、科研、办公商业等物业进行建设及后续经营，业务周期性强，现金流波动大。近年来由于公司对张江科学城已建成……
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