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公告日期：2019-06-29
平安不动产有限公司
面向合格投资者公开发行 2016 年公司债券（ 第一期）
跟踪评级报告跟踪评级报告
上海新世纪资信评估投资服务有限公司
Shanghai Brilliance Credit Rating & Investors Service Co., Ltd.
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新世纪评级
Brilliance Ratings
编号：【新世纪跟踪[2019]100556】
主要财务数据及指标
项 目 2016 年 2017 年 2018 年
金额单位：人民币亿元
母公司数据
货币资金 16.89 22.66 60.83
刚性债务 165.62 213.45 313.41
所有者权益 210.99 221.82 253.15
经营性现金净流入量 26.48 -2.68 18.75
合并口径数据
总资产 516.87 600.73 775.14
总负债 301.98 370.44 508.18
刚性债务 265.25 328.47 431.85
所有者权益 214.89 230.29 266.96
营业收入 14.53 20.96 18.67
净利润 10.96 13.38 33.98
经营性现金净流入量 2.86 -9.19 26.32
EBITDA 20.35 29.42 57.42
资产负债率[%] 58.42 61.66 65.56
权益资本与刚性债务比
率[%] 81.01 70.11 61.82
流动比率[%] 251.90 246.41 170.16
现金比率[%] 115.10 124.36 53.34
利息保障倍数[倍] 2.18 2.39 2.97
净资产收益率[%] 6.79 6.01 13.67
经营性现金净流入量与
负债总额比率[%] 1.26 -2.73 5.99
非筹资性现金净流入量
与负债总额比率[%] -88.45 -11.29 -12.88
EBITDA/利息支出[倍] 2.24 2.52 3.08
EBITDA/刚性债务[倍] 0.10 0.10 0.15
注： 根据平安不动产有限公司经审计的 2016-2018 年财务数据
整理、计算。
评级观点
上海新世纪资信评估投资服务有限公司（简称本评级
机构）对平安不动产有限公司（简称平安不动产、发
行人、该公司或公司） 及其发行的 16 不动产的跟踪
评级反映了 2018 年以来平安不动产在业务运营等方
面保持优势，同时也反映了公司在流动性风险和市场
风险管理等方面继续面临压力。
主要优势：
平安集团支持。 作为平安集团不动产投资和运
营的主要载体，平安不动产能在资本金注入、
资金和业务支持等方面得到平安集团的强有
力支持。
协同效应明显。 平安不动产的主营业务之一为
向平安集团提供不动产投资及资产管理服务，
收入较稳定且具有一定成长空间。其中公司投
资的部分项目主要通过平安集团保险资金收
购实现退出，退出渠道较畅通，集团协同效应
明显。
业务多元化。 目前平安不动产投资领域主要为
商业地产、工业物流、养老地产等， 此外还涉
及住宅地产相关的金融投资， 业务投向较为多
元化。
管理团队经验丰富。 平安不动产的管理团队曾
就职于国内知名度较高的金融和房地产机构，
不动产投资管理经验丰富。
主要风险：
面临一定的融资压力。 基于平安集团保险资金
资产配置及公司自身投资需求，平安不动产正
处于快速发展阶段，投资项目较多，且现阶段公
司主要依赖外部融资平衡现金流，预计未来将面
临持续的融资压力。
流动性风险。 平安不动产负债率不断攀升，且
短期刚性债务占比上升较快，使公司面临较大
的流动性管理压力。
评级对象： 平安不动产有限公司面向合格投资者公开发行 2016 年公司债券（第一期）
16 不动产
主体/展望/债项/评级时间
本次跟踪： AAA/稳定/AAA/2019 年 6 月 27 日
前次跟踪： AAA/稳定/AAA/2018 年 6 月 12 日
首次评级： AAA/稳定/AAA/2016 年 7 月 29 日
分析师
李玉鼎 lyd@shxsj.com
朱琳艺 zly@shxsj.com
Tel： (021) 63501349 Fax: (021)63500872
上海市汉口路 398 号华盛大厦 14F
http://www.shxsj.com
跟踪评级概述
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新世纪评级
Brilliance Ratings
房地产行业波动。 目前我国宏观经济及房地产市
场仍处于调整阶段，会对平安不动产持有资产未
来的退出价格产生不确定性影响。
金融……
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