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公告日期：2019-06-13
公司债券跟踪评级报告
平安不动产有限公司 2
3． 2018 年， 公司资产规模保持增长、货
币资金充裕、资产质量较高； 公司盈利能力较
强； 经营活动净现金流由净流出转为净流入。
关注
1． 公司在建项目规模较大且回报周期长；
预计随着公司经营规模的扩大，公司对建设开
发资金的需求仍将保持较大规模，存在一定的
资本支出压力； 公司对筹资活动依赖性较大。
2． 截至 2019 年 3 月底， 公司短期债务规
模较大，未来一年债务集中偿付压力大。
3． 受公司业务模式影响，关联交易在公
司业务中所占比例较大，公司为关联方的融资
提供的增信合计余额规模较大，存在一定或有
负债风险。
分析师
冯 磊
电话： 010-85172818
邮箱： fengl@unitedratings.com.cn
宋莹莹
电话： 010-85172818
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传真： 010-85171273
地址： 北京市朝阳区建国门外大街 2 号
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公司债券跟踪评级报告
平安不动产有限公司 4
一、 主体概况
平安不动产有限公司（以下简称“公司”或“平安不动产”）前身为1995年1月在广东省深圳
市注册成立的深圳市平安物业投资管理有限公司，初始注册资本2,000万元，股东为中国平安保险
（集团）股份有限公司（原名“中国平安保险公司”，以下简称“平安集团”）和深圳市平安实
业投资有限公司（原名“深圳平安实业投资公司”，现更名为“深圳市平安创新资本投资有限公
司”，以下简称“平安创新资本”），持股比例分别为90%和10%。
2007年6月，公司更名为深圳平安物业设施管理有限公司； 2008年7月，公司更名为深圳平安
物业投资管理有限公司； 2011年1月，公司更名为深圳平安不动产有限公司； 2014年5月，公司更
名为平安不动产有限公司。自成立以来，公司历经多次增资和股权变更； 2016年，中国平安人寿
保险股份有限公司（以下简称“平安人寿”）和中国平安财产保险股份有限公司（以下简称“平
安产险”）分别对公司增资50.00亿元； 2017年，平安创新资本将其持有的7.5%的股权转让给深圳
平科信息咨询有限公司（以下简称“深圳平科”），并于2017年5月完成工商信息变更。 截至2019
年3月底，公司实收资本为200.00亿元，深圳平科、平安人寿和平安产险分别持股15.5%、 49.5%和
35.0%；公司的最终控股股东为平安集团，但因平安集团股权结构较为分散，公司无实际控制人。
图 1 截至 2019 年 3 月底公司股权结构图
资料来源：公司提供
截至 2019 年 3 月底，公司经营范围和组织架构未发生改变。截至 2018 年底，公司拥有直接
及间接控制子公司合计 123 家；共有在职员工 868 人。
截至 2018 年底，公司合并资产总额 775.14 亿元，负债合计 508.18 亿元，所有者权益（含少
数股东权益）合计 266.96 亿元，其中归属于母公司所有者权益合计 266.60 亿元。 2018 年，公司
实现营业收入 18.67 亿元，净利润（含少数股东损益） 33.98 亿元，其中归属于母公司所有者的净
利润合计 34.01 亿元；经营活动产生的现金流净额为 26.32 亿元，现金及现金等价物净增加额为
32.54 亿元。
截至 2019 年 3 月底，公司合并资产总额 770.24 亿元，负债合计 461.48 亿元，所有者权益（含
少数股东权益）合计 308.76 亿元，其中归属于母公司所有者权益合计 308.52 亿元。 2019 年 1~3
月，公司实现营业收入 4.46 亿元，净利润（含少数股东损益） 12.21 亿元，其中归属于母公司所
有者的净利润合计 9.58 亿元；经营活动产生的现金流净额为-2.19 亿元，现金及现金等价物净增加
额为-6.63 亿元。
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平安不动产有限公司 5
公司地址：深圳市宝安区西乡街道铁岗水库路171号桃花源科技创新园主园孵化主楼六楼622；
法定代表人：邹益民。
二、 债券发行及募集资金使用情况
本报告对“ 16不动产”、“ 17不动01”、“ 17不动02” 和“ 18不动01”进行跟踪。截至2019
年3月底，“ 16不动产”、“ 17不动01”、“ 17不动02” 和“ 18不动01”募集资金已全部使用完毕，
募集资金用途均为偿还公司债务及补充流动资金，与募集说明书承诺使用用……
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