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公告日期：2020-06-29
平安不动产有限公司
面向合格投资者公开发行 2016 年公司债券（第一期）
跟踪评级报告
上海新世纪资信评估投资服务有限公司
Shanghai Brilliance Credit Rating & Investors Service Co., Ltd.1
新世纪评级
Brilliance Ratings
编号：【新世纪跟踪[2020]100639】
主要财务数据及指标
项 目 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年
一季度
金额单位：人民币亿元
母公司数据
货币资金 22.66 60.83 108.24 36.21
刚性债务 213.45 313.41 260.12 303.35
所有者权益 221.82 253.15 325.11 322.45
经营性现金净流入量 -2.68 18.75 -20.70 1.22
合并口径数据
总资产 600.73 775.14 864.61 935.72
总负债 370.44 508.18 492.21 557.63
刚性债务 328.47 432.46 375.50 448.97
所有者权益 230.29 266.96 372.41 378.09
营业收入 20.96 18.67 21.98 6.36
净利润 13.38 33.98 68.25 8.27
经营性现金净流入量 -9.19 26.32 19.23 -11.73
EBITDA 29.42 57.42 92.51 －
资产负债率[%] 61.66 65.56 56.93 59.59
权益资本与刚性债务比率[%] 70.11 61.73 99.18 84.21
流动比率[%] 246.41 170.16 226.05 236.60
现金比率[%] 124.36 32.41 56.31 22.77
利息保障倍数[倍] 2.39 2.97 4.65 －
净资产收益率[%] 6.01 13.67 21.35 －
经营性现金净流入量与负债总
额比率[%] -2.73 5.99 3.84 －
非筹资性现金净流入量与负债
总额比率[%] -11.29 -12.88 12.46 －
EBITDA/利息支出[倍] 2.52 3.08 4.93 －
EBITDA/刚性债务[倍] 0.10 0.15 0.23 －
注： 根据平安不动产有限公司经审计的 2017-2019 年财务数据
和未经审计的 2020 年一季度财务数据整理、计算。
评级观点
上海新世纪资信评估投资服务有限公司（简称本
评级机构）对平安不动产有限公司（简称平安不
动产、发行人、该公司或公司） 及其发行的 16
不动产的跟踪评级反映了 2019 年以来平安不动
产在股东支持、 业务运营及盈利能力等方面保持
优势，同时也反映了公司在行业集中度、融资和
信用风险管理等方面继续面临压力。
主要优势：
股东支持。 平安不动产的最终控制方为中国平
安，综合实力雄厚。 作为集团不动产投资和运
营的主要载体， 公司能够在资本补充、 业务开
展和流动性等方面得到有力支持。
协同效应明显。 平安不动产为平安寿险、 平安
产险等提供持有型物业的运营和投资管理服
务， 且公司投建的部分项目由险资直接收购，
退出渠道畅通，集团协同效应明显。
盈利水平大幅提升。 得益于集团投资规模的整
体扩张以及前期项目的顺利退出，平安不动产
逐步实现较为丰厚的投资收益， 近年来盈利水
平大幅提升。
主要风险：
房地产行业波动。 房地产行业周期性强且政策
敏感度高， 平安不动产的经营情况易受房地产
市场波动影响。
融资压力。 基于集团险资资产配置及公司自身
投资需求，平安不动产正处于快速发展阶段，
投资项目较多，且现阶段主要依赖外部融资平衡
现金流，预计未来将面临持续的融资压力。
金融资产价值波动。 平安不动产债权类投资及
资金往来款项规模较大，且较集中于住宅地产
领域，需关注相关资产的信用风险及产品违约
可能引致的流动性风险。
评级对象： 平安不动产有限公司面向合格投资者公开发行 2016 年公司债券（第一期）
16 不动产
主体/展望/债项/评级时间
本次跟踪： AAA/稳定/AAA/2020 年 6 月 28 日
前次跟踪： AAA/稳定/AAA/2019 年 6 月 27 日
首次评级： AAA/稳定/AAA/2016 年 7 月 29 日
分析师
李玉鼎 lyd@shxsj.com
朱琳艺 zly@shxsj.com
Tel： (021) 63501349 Fax: (021)63500872
上海市汉口路 398……
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