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公告日期：2015-12-07
方兴地产投资管理（上海）有限公司
公开发行 2015 年公司债券信用评级报告
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方兴地产投资管理（上海）有限公司
公开发行 2015 年公司债券信用评级报告
债券级别 AAA
主体级别 AA+
评级展望 稳定
发行主体 方兴地产投资管理（上海）有限公司
发行规模 不超过人民币 22 亿元（含 22 亿元）
债券期限 不超过 10 年（不含 10 年）
债券利率 本次债券票面利率将由发行人和簿记管理人根
据网下利率询价结果在预设利率区间内协商确
定，不超过国务院限定的利率水平，在债券存
续期内固定不变。
偿还方式 本次债券采用单利按年计息，不计复利。每年
付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本
金的兑付一起支付。
增信方式 发行主体控股股东中国金茂控股集团有限公司
就本次债券兑付提供全额无条件且不可撤销的
连带责任保证担保。
概况数据
方兴上海 2012 2013 2014 2015.H1
总资产（亿元） 196.03 274.47 360.76 341.71
所有者权益（亿元） 13.46 39.83 56.73 59.18
总债务（亿元） 57.00 54.89 119.43 89.63
营业收入（亿元） 28.79 78.38 46.43 12.93
营业毛利率（ %） 26.36 35.68 39.63 29.14
EBITDA（亿元） 5.80 27.55 16.24 -
所有者权益收益率（ %） 32.77 52.19 20.95 7.60
资产负债率（ %） 93.14 85.49 84.28 82.68
总债务/ EBITDA（ X） 9.83 1.99 7.35 -
EBITDA 利息倍数（ X） 1.39 7.29 2.88 -
净负债率（ %） 268.58 15.39 165.34 104.80
中国金茂 2012 2013 2014 2015.H1
总资产（亿港元） 825.02 1,208.43 1,380.26 1,473.04
所有者权益（亿港元） 345.03 472.19 563.33 625.19
总债务（亿港元） 282.75 358.06 467.59 486.44
营业收入（亿港元） 171.76 207.19 295.48 73.82
营业毛利率（ %） 41.91 44.41 39.12 41.22
EBITDA（亿港元） 79.40 100.32 120.82 -
所有者权益收益率（ %） 11.42 10.66 11.81 6.52
资产负债率（ %） 58.18 60.93 59.19 57.56
总债务/ EBITDA（ X） 3.56 3.57 3.87 -
EBITDA 利息倍数（ X） 4.61 5.02 4.70 -
净负债率（ %） 42.93 44.50 58.06 49.53
注： 1、 所有者权益包含少数股东权益，净利润包含少数股东损益；
2、 2015年6月份所有者权益收益率指标均经年化处理；
3、 中国金茂财务数据计量单位为港元，方兴上海财务数据计量
单位为人民币。
基本观点
中诚信证券评估有限公司（简称“中诚信证
评”）评定发行主体方兴地产投资管理（上海）有
限公司（以下简称“方兴上海”或“公司”）主体信用
等级为 AA+，评级展望为稳定， 该级别反映方兴
上海偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响
较小，违约风险很低。 中诚信证评肯定了方兴上海
控股方中国金茂控股集团有限公司（以下简称“中
国金茂”） 雄厚的股东背景、很强的品牌知名度、
良好的区域布局以及优质商业为其带来的稳定现
金流， 方兴上海在中国金茂体系内的重要地位以及
丰富的土地一级开发经验对公司信用质量的支持。
同时， 我们也关注到中国金茂部分项目的去化情况
以及一级土地开发所具有的不确定性可能对公司
及本次债券信用质量产生的影响。
中诚信证评评定“方兴地产投资管理（上海）
有限公司公开发行 2015 年公司债券”的信用等级
为 AAA，该级别反映了本次债券信用质量极高，
信用风险极低。该级别同时考虑了中国金茂控股集
团有限公司就本次债券兑付提供的全额无条件且
不可撤销的连带责任保证担保所起的保障作用。
正 面
？ 方兴上海控股股东中国金茂具有雄厚的股东
背景。中国金茂实际控股方中国中化集团公司
（以下简称“中化集团”） 是国务院国资委监管
的国有重要骨干企业， 2014 年位列《财富》
全球 500 强第 107 位， 综合实力雄厚； 中国金
茂是中化集团在房地产业务板块的唯一运营
平台， 得到了中化集团多方面的支持。
？……
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