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公告日期：2018-08-31
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中海地产集团有限公司
公司债券半年度报告
（ 2018 年上半年）
二〇一八年八月
中海地产集团有限公司公司债券半年度报告（ 2018 年）
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重要提示
公司董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚
假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。
本公司半年度报告中的财务报告未经审计。
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重大风险提示
一、 财务风险
（一）投资性房地产公允价值波动的风险
公司采用公允价值模式计量投资性房地产。由于房地产市场的变化，若公司投资性房
地产的公允价值在未来出现波动，将可能对公司的经营业绩和财务状况产生一定影响。
（二）存货价值波动的风险
存货是流动资产的主要构成部分，公司的存货主要为开发房地产项目所产生的开发成
本、开发产品及拟开发土地。公司存货的变现能力直接影响公司资产的流动性及偿债能力，
未来若公司的在售项目销售出现不利状况将导致存货周转不畅，进而对公司的偿债能力带
来一定不利影响。同时公司存货的价值会受国家的宏观政策、信贷政策、房地产行业的供
需状况、行业政策等因素的影响而发生波动。在未来的资产负债表里，若存货中相关房地
产项目的价格出现波动，则存货将面临计提存货跌价准备的风险，进而对公司的财务表现
构成不利影响。
（三）有息负债增加的风险
随着业务的发展，公司融资需求、方式及规模将不断变化，公司或将面临一定的有息
债务规模增长、偿债压力上升的风险。但是由于公司作为中海地产在中国境内的控股平台，
公司负债中，其它应付账款和预收账款等占比较高。其中：其它应付款主要是应付其它关
联子公司往来款，主要是其它关联子公司归集到公司的销售回款；预收账款则是合并报表
范围内各子公司的预收房款。
（四）经营活动产生的现金流量净额波动较大的风险
公司的经营活动现金流量波动较大，主要是由于房地产行业的特性，从土地储备、项
目开发到销售回款有一定的时间差，从而使得主要用于新增土地储备、房地产开发支出的
现金流出在一定程度上影响了报告期经营活动现金流量净额的变化。未来若公司的经营活
动现金流量有波动，将可能在一定程度上对公司的经营及财务状况构成影响。
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（五）未来存在较大规模资本支出的风险
房地产开发项目一般投资周期较长，投资规模较大，属于资金密集型产业。由于房地
产项目具有规模较大、回款周期长、资源占用大的特点，随着在建项目及拟建项目的陆续
开发建设，公司在未来的现金支出将会较大，公司需要准备大量的流动资金以应对项目所
需的资金周转，保证项目的运转和开发。公司所持有的高品质土地储备为未来持续发展提
供了坚实有力的基础，但后续项目开发需要公司在未来投入持续的资金支持。因此，总体
上公司在未来将面临一定程度的资本支出压力，未来若公司的融资能力受到宏观经济政策、
信贷政策、产业政策等方面的影响，则未来的经营目标的实现将受到一定程度的影响。
二、 经营风险
（一）市场波动风险
房地产行业的发展周期与经济发展周期紧密相关，过去几年中，我国房地产市场长期
处于供销两旺的状态，全线城市房价普遍出现大幅增长。但随着我国宏观经济形势的变化，
GDP 增长率逐步放缓，城镇居民人均可支配收入增长率有所回落，加之房地产调控政策的
实施和市场预期的变化，各地政府逐步调整房地产调控政策，房地产行业发展形成了分级
化。房地产市场有可能经历阶段性调整，从而对公司的经营和投资产生一定影响。
（二）市场竞争风险
房地产企业准入门槛不高，尤其对民营资本开放度较高，导致国内房地产企业数量庞
大，竞争激烈。我国房地产行业集中度相比其他国民经济支柱行业而言，仍然偏低，反映
出房地产市场的充分激烈的竞争。未来，在房地产市场逐步进入深化调整的新形势下，行
业内各企业发展格局将逐步分化，行业将加速迈入品牌竞争的时代，各房地产企业探索创
新经营模式的步伐也将不断加快，公司可能将面临更加激烈、更加复杂的市场竞争环境。
（三）项目开发风险
房地产项目开发包括选址、购地、策划、设计、施工、销售及售后服务等多个环节，
具有开发周期长、投资金额大的特点，且受到政府审批、市场环境等因素的影响。若房地
产项目开发各环节及外部环境发生变化，将对项目开发周期和预期收益产生一定影响。近
几年来，国家陆续出台了针对土地交易、户型规划，以及办理施工证、销售许可证等方面
更为严格的调控措施，由此增加公司取得政府审批的难度，延长开发周期及销售周期，进
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而增加开发成本和开发风……
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