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公告日期：2015-11-17
公司债券信用评级报告
中海地产集团有限公司 1
进入销售阶段，公司收入、利润规模有望 进一步提升。
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担较轻，财务安全性较高。
关注
1．房地产业面临全局性调整，虽然近期
房地产政策出现放松迹象，但整体看房地产行
业高速发展的阶段已经过去。公司受房地产市
场调整的影响需持续关注。
2．公司土地储备相对集中于若干一二线
城市，需要关注少数地区房地产市场变化对公
司整体经营的影响。
3．公司在建项目规模较大，预计随着公司
经营规模的扩大， 对建设开发资金的需求将保持
较大规模， 应关注公司现金流与开发资金的匹配
情况。
分析师
刘洪涛
电话：010-85172818
邮箱：liuht@unitedratings.com.cn
刘晓亮
电话：010-85172818
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传真：010-85171273
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PICC 大厦 12 层（100022）
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信用评级报告声明
除因本次信用评级事项联合信用评级有限公司（联合评级）与中海地产集团有限
公司构成委托关系外，联合评级、评级人员与中海地产集团有限公司不存在任何影响
评级行为独立、客观、公正的关联关系。
联合评级与评级人员履行了尽职调查和诚信义务，有充分理由保证所出具的信用
评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。
本信用评级报告的评级结论是联合评级依据合理的内部信用评级标准和程序做
出的独立判断，未因中海地产集团有限公司和其他任何组织或个人的不当影响改变评
级意见。
本信用评级报告用于相关决策参考，并非是某种决策的结论、建议等。
本信用评级报告中引用的公司相关资料主要由中海地产集团有限公司提供，联合
评级对所依据的文件资料内容的真实性、准确性、完整性进行了必要的核查和验证，
但联合评级的核查和验证不能替代中海地产集团有限公司及其它机构对其提供的资
料所应承担的相应法律责任。
本信用评级报告信用等级一年内有效；在信用等级有效期内，若存在影响评级结
论的事件，联合评级将开展不定期跟踪评级，该债券的信用等级有可能发生变化。
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一、主体概况
中海地产集团有限公司（以下简称“公司”或“中海地产”）前身是深圳市人民政府深办函
【1988】337号文“关于中国海外建筑工程有限公司在深圳组建分公司请示的批示的批复”批准，
由中国海外建筑工程有限公司（以下简称“中海建筑”）独资设立的外商投资企业，设立时名称
为中国海外工程有限公司深圳分公司，注册资本500万元，于1988年9月在深圳市工商行政管理局
注册登记。
1991年2月，公司更名为中国海外建筑（深圳）有限公司。1992年8月，公司股东中海建筑在
香港联交所上市，并更名为中国海外发展有限公司（以下简称“中海发展”）。1997年11月，中
海发展将公司股权转让给其在香港注册的全资子公司中国海外兴业有限公司（以下简称“中海兴
业”）。2002年5月，公司更名为深圳中海实业有限公司，并引入新的投资者；同年8月，公司更
名为中海地产股份有限公司。2006年11月公司转为有限责任公司，相应更名为中海地产集团有限
公司。2010年10月，公司股东广州中海地产有限公司将其持有的2.57%的股权转给中海兴业，公司
再次变更为外资企业，并于2012年1月办理工商变更手续，获批为台港澳法人独资企业。
自成立以来，公司历经数次增资及股权转让，注册资本由1988年的500万元增至1,000,000万元
（截至2015年3月末），并最终转为外商（台港澳侨）投资企业，中海兴业为公司唯一股东，公司
实际控制人为中国海外发展有限公司（股票代码：000688.HK）。公司2015年3月末的股权结构如
下：
图1 截至2015年3月底公司股权结构图
资料来源：公司提供
公司主要从事房地产开发和销售，并通过近30年的发展，形成了以港澳地区、长三角、珠三
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角、环渤海、东北、中西部为重点区域的全国性均衡布局，业务遍布港澳及内地近50个经济活跃
城市。此外，公司还涉及与地产有关的物业投资、物业管理、以及规划及建筑设计等业务。
截至2015年3月末，公司下设综合管理部、企业传讯部、人力资源部、财务资金部、监察审计
部、信息化管理部、法律事务部、战略管理部等11个职能部门（详见附件1）；下辖74家控股子公
司，……
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