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公告日期：2020-08-31
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中海企业发展集团有限公司
公司债券半年度报告
（ 2020 年）
二〇二〇年八月
中海企业发展集团有限公司公司债券半年度报告（ 2020 年）
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重要提示
公司董事、监事、高级管理人员已对半年度报告签署书面确认。
本公司半年度报告中的财务报告未经审计。
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重大风险提示
一、财务风险
1、 投资性房地产公允价值波动的风险
公司采用公允价值模式计量投资性房地产。由于房地产市场的变化，若公司投资性房
地产的公允价值在未来出现波动，将可能对公司的经营业绩和财务状况产生一定影响。
2、 存货价值波动的风险
存货是流动资产的主要构成部分，公司的存货主要为开发房地产项目所产生的开发成
本、开发产品及拟开发土地。公司存货的变现能力直接影响公司资产的流动性及偿债能力
，未来若公司的在售项目销售出现不利状况将导致存货周转不畅，进而对公司的偿债能力
带来一定不利影响。同时公司存货的价值会受国家的宏观政策、信贷政策、房地产行业的
供需状况、行业政策等因素的影响而发生波动。在未来的资产负债表里，若存货中相关房
地产项目的价格出现波动，则存货将面临计提存货跌价准备的风险，进而对公司的财务表
现构成不利影响。
3、 有息负债增加的风险
随着业务的发展，公司融资需求、方式及规模将不断变化，公司或将面临一定的有息
债务规模增长、偿债压力上升的风险。但是由于公司作为中海地产在中国境内的控股平台
，公司负债中，其它应付账款和预收账款等占比较高。其中：其它应付款主要是应付其它
关联子公司往来款，主要是其它关联子公司归集到公司的销售回款；预收账款则是合并报
表范围内各子公司的预收房款。
4、 经营活动产生的现金流量净额波动较大的风险
公司的经营活动现金流量波动较大，主要是由于房地产行业的特性，从土地储备、项
目开发到销售回款有一定的时间差，从而使得主要用于新增土地储备、房地产开发支出的
现金流出在一定程度上影响了报告期经营活动现金流量净额的变化。未来若公司的经营活
动现金流量有波动，将可能在一定程度上对公司的经营及财务状况构成影响。
5、 未来存在较大规模资本支出的风险
房地产开发项目一般投资周期较长，投资规模较大，属于资金密集型产业。由于房地
产项目具有规模较大、回款周期长、资源占用大的特点，随着在建项目及拟建项目的陆续
开发建设，公司在未来的现金支出将会较大，公司需要准备大量的流动资金以应对项目所
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需的资金周转，保证项目的运转和开发。公司所持有的高品质土地储备为未来持续发展提
供了坚实有力的基础，但后续项目开发需要公司在未来投入持续的资金支持。因此，总体
上公司在未来将面临一定程度的资本支出压力，未来若公司的融资能力受到宏观经济政策
、信贷政策、产业政策等方面的影响，则未来的经营目标的实现将受到一定程度的影响。
二、经营风险
1、宏观经济和行业周期性波动的风险
发行人所处行业与宏观经济之间存在较大的关联性，公司主要收入来源于房地产开发
业务，受宏观经济发展周期的影响较大。一般而言，在宏观经济周期的上升阶段，房地产
开发业务投资前景和市场需求都将看好，房地产销售价格相应上涨；反之，则会出现市场
需求萎缩，房地产销售价格相应下跌，经营风险增大，投资收益下降。因此，公司能否针
对行业的周期转换及时采取有效的经营策略，并针对宏观经济与行业发展周期各个阶段的
特点相应调整公司的经营策略和投资行为，将在相当程度上影响着公司的业绩。
2、房地产行业周期性风险
房地产行业与宏观经济发展之间存在较大的关联性，同时受调控政策、信贷政策、资
本市场运行情况等诸多因素影响。在过去十余年间，随着城镇化的快速发展，我国房地产
行业总体发展速度较快。 2008 年以来，受到国际金融危机的冲击，以及一系列房地产行业
宏观调控政策陆续出台等因素影响，我国房地产市场销售面积和销售金额呈现波动走势。
2015 年，随着限购政策的逐步放松和取消，人民银行和银监会对限贷认定标准的放宽，以
及人民银行降低贷款利率，居住性购房需求有望得到释放，房地产行业运行情况预计将逐
步企稳。 2016 年 9 月以来，全国热点城市再次进入新一轮调控周期。 2017 年以来，在坚持
“房子是用来住的，不是用来炒的”定位下，以“回归居住属性”、 “加强房地产市场分类调控
”、 “建立长效机制”为基调不断加大一、二线城市政策调控力度，同时环一线城市周边三四
线城市亦陆续出台调控政策以抑制投机性需求。尽管作为全国性大型房地产开发企业，发
行人具备较强的抗风险能力……
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