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公告日期：2015-09-01
2014 年公司债券 2015 年跟踪
信用评级报告
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关注：
土地出让收入对地方财力影响较大。 2014 年政府性基金收入占鹿城区财政收入的
29.81%，仍主要由土地出让收入构成，未来该部分收入仍可能存在一定的波动性。
公司基础设施项目未来能否实现收入存在一定不确定性。 根据鹿城区人民政府（温
鹿政发【 2013】 13 号）文件，鹿城区人民政府同意对公司及子公司自 2010 年以来
承建的基础设施项目进行集中回购，但具体回购时间和回购资金确认模式不确定。
公司土地出让收入、土地收储收入未来仍存在一定的波动性。 公司土地出让、土地
收储易受鹿城区土地市场活跃程度和当地财政资金宽裕情况的影响， 2014 年公司无
土地出让收入，主营业务收入主要来源于土地收储收入。
公司在建项目规模较大，面临较大的资金压力。 截至 2014 年底，公司在建基础设
施建设项目以及房产项目总投资规模为 133.02 亿元，已投资 35.19 亿元，后续仍需
投资 97.83 亿元。
公司营业利润大幅下滑。 受鹿城区政府规划影响，公司营业收入构成、毛利率波动
较大， 2014 年由于公司毛利率下降幅度较大，实现营业利润 11,607.81 万元，同比
下降 44.36%。
公司有息债务规模较大增长较快，存在一定的偿债压力。 截至 2014 年底，公司有
息负债规模达 28.70 亿元，同比增长 64.51%，占负债总额的 58.57%。
主要财务指标：
项目 2014 年 2013 年 2012 年
总资产（万元） 986,800.98 744,858.62 552,872.27
归属于母公司所有者权益（万元） 496,058.02 424,730.86 397,629.81
有息债务（万元） 286,994.87 174,455.25 65,750.00
资产负债率 49.66% 42.88% 28.08%
流动比率 2.65 2.66 4.08
营业收入（万元） 44,635.90 34,464.00 82,728.25
利润总额（万元） 11,608.18 20,847.60 20,952.19
综合毛利率 47.36% 86.43% 33.48%
总资产回报率 1.50% 3.23% 4.83%
EBITDA（万元） 17,939.43 25,467.75 24,246.61
EBITDA 利息保障倍数 1.34 3.01 5.06
经营活动现金流净额（万元） -7,185.55 -81,590.79 -9,403.25
资料来源：公司 2012-2014 年审计报告，鹏元整理
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一、本期债券本息兑付及募集资金使用情况
经国家发展和改革委员会发改财金[2014]673号文批准，公司于2014年11月3日公开发
行7年期、 12亿元的公司债券，票面利率为5.58%。
本期债券每年付息一次，同时设置本金提前偿付条款，自本期债券存续期第三年起于
每年按20%的比例逐年等额偿还本金，最后五年每年的应付利息随当年兑付的本金部分一
起支付。年度付息款项自付息日起不另计利息，本金自兑付日起不另计利息。截至2015年6
月底，本期债券暂未支付利息、兑付本金，本期债券募集资金使用情况表1所示。
表1 截至2015年6月30日本期债券募集资金使用情况（单位：亿元）
项目名称
计划 实施进度
总投资 拟使用募集
资金额度 已投资 募集资金 已使用
温州市汇昌河葡萄居住区项目 37.71 12.00 10.05 7.39
资料来源：公司提供，鹏元整理
二、发行主体概况
2014年公司注册资本、控股股东、最终实际控制人未发生变化，仍为温州市鹿城区财
政局； 公司的主营业务未发生重大变化； 合并报表范围亦未发生变化。
截至2014年12月31日，公司资产总额为98.68亿元，归属于母公司所有者权益为49.61
亿元，资产负债率为49.66%； 2014年度，公司实现营业收入4.46亿元，利润总额1.16亿元，
经营活动现金净流出0.72亿元。
三、 区域经济与财政实力
2014年温州市经济发展保持稳步增长，经济实力不断增强， 但受宏观经济放缓和房地
产调控等因素影响，近年经济增速有所放缓，低于浙江省平均水平
2014年温州市全年实现地区生产总值4,302.81亿元，同比增长7.20%，增速慢于浙江省
地区生产总值增速；温州市地区生产总值及增速分别在浙江省排名第3位、第5位。
表2 2013-2014年浙江省下属各市GDP及增长速度（单位：亿元）
各区、县 2014 年 2013 年
GDP 增长率 GDP 增长率
浙江……
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