公告日期：2020-06-29

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关注：

⚫ 公司棚改项目收益存在不确定性。 公司目前在建及拟建棚户区改造项目以自营性

质为主，已签订回购协议未确认收入规模较小，未来收益易受房地产市场景气度

及当地房地产价格影响而存在不确定性。

⚫ 公司资产以土地为主，资产流动性较弱。 2019 年末公司存货和其他非流动资产规

模共计 73.10 亿元，占总资产比例为 72.03%，其中土地资产账面价值为 64.58 亿

元，部分为棚改项目用地且其余部分土地变现时需补缴土地出让金，资产流动性

较弱。

⚫ 公司面临较大的资金压力。截至 2019 年末，公司主要在建及拟建项目尚需投入

资金 90.27 亿元，规模较大，随着后续项目的持续投入，公司面临较大的资金支

出压力。

⚫ 公司偿债压力仍较大。 截至 2019 年末公司有息债务规模达 33.62 亿元， 占公司总

负债的 82.90%， EBITDA 利息保障倍数仅为 0.70，利润对有息债务的保障程度

仍较低，偿债压力较大。

公司主要财务指标（单位：万元）

项目 2019 年 2018 年 2017 年

总资产 1,014,903.85 992,495.56 963,187.32

所有者权益 609,400.38 595,142.59 583,192.48

有息债务 336,169.94 346,867.21 349,647.19

资产负债率 39.95% 40.04% 39.45%

现金短期债务比 0.90 0.15 -营业收入 87,309.52 74,711.56 56,605.37

利润总额 12,635.74 11,880.11 10,802.01

综合毛利率 17.07% 17.86% 20.86%

EBITDA 16,527.57 12,016.06 10,842.90

EBITDA 利息保障倍数 0.70 0.59 0.52

经营活动现金流净额 105,688.95 64,940.90 39,018.64

收现比 1.76 0.78 0.92

资料来源：公司 2017-2019 年审计报告，中证鹏元整理

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一、本期债券募集资金使用情况

公司于2014年6月23日和2014年9月22日分别公开发行了7年期8亿元公司债券，

两期债券共募集资金16亿元，计划用于孝感市大会集社区、裕祺社区、诸赵社区三

个城市棚户区改造建设项目。截至2020年05月30日，本次债券第一期募集资金专项

账户余额为1,085.18万元，第二期募集资金专项账户余额为0.68万元，合计余额为

1,085.86万元。

二、发行主体概况

2019-2020年5月末， 公司注册资本、 实收资本和股权结构均未发生变化， 实收资

本仍为10亿元， 控股股东仍为孝感市高新技术创业服务中心， 持股70%， 实际控制人

仍为孝感高新技术产业开发区管理委员会。

图1 截至 2020 年 5 月末公司产权及控制关系

资料来源：公司提供

2019年，公司主营业务未发生重大变化，仍主要从事基础设施和棚户区改造项

目的投资与建设，公司新增合并报表范围子公司6家。2019年10月，公司部分董事、

监事长发生变更且董事人数增加至7人，变更后章立、杨姝剑、胡胜平、黄丽为公司

新任董事，刘红任监事长，本次变更系公司正常人员变动。

表 1 2019 年新纳入公司合并范围的子公司情况（单位：万元）

子公司名称 持股比例 注册资本 主营业务 合并方式

孝感市创彩生活物业服务有

限公司

51% 1,000.00 物业服务 新设

孝感市创融资本有限责任公 100% 10,000.00 金融服务 新设

4

司

孝感市创达置业有限责任公

司

100% 5,000.00 房地产 新设

孝感市创荟人力资源有限公

司

100% 200.00

人力资源服

务

新设

孝感市恒创置业有限公司 100% - 房地产开发 新设

湖北三江航天物业有限公司 63.71% 3,788.08 物业服务 收购

资料来源：2019年审计报告，国家企业信用信息公示系统

三、外部运营环境

（一）宏观经济和政策环境

我国经济运行稳中向好，疫情短期加大经济下行压力，宏观政策加大调节力度，

基础设施建设投资增速有望反弹

2019 年国内外风险挑战明显上升，我国坚持以供给侧结构性改革为主线，着力

深化改革扩大开放，持续打好三大攻坚战，扎实做好“六稳”工作，经济运行总体

平稳。2019 年全年国内生产总值（GDP）99……
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