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公告日期：2014-06-24
正面：
温州市龙湾区近年经济持续发展，财政收入不断增强；
跟踪期内，公司营业收入均来自土地整理业务，较高的返还比例使公司土地整理收入保
持着较好的盈利水平。
关注：
公司城市基础设施建设项目需要承担部分资金筹措职能，在建项目后续投资规模较大，
存在一定资金压力；
2013年政府返还的土地出让金比例下降致使公司毛利水平有所下降，由于公司获得的土
地出让金返还比例未确定，且土地整理收入规模易受政府政策、当地房地产市场波动和
土地出让进度影响，未来土地整理业务盈利水平存在不确定性；
2013年公司未确认代建管理费收入，未来代建管理费收入是否可持续存在一定不确定
性；
公司资产主要集中在已开发成本为主的存货中，资产流动性不高；
公司有息负债规模大幅增加，且短期债务占比较高，即期支付压力较大。
分析师
姓名：季俊杰 刘书芸
电话：021-51035670
邮箱：jijj@pyrating.cn
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一、本期债券本息兑付及募集资金使用情况
经国家发展和改革委员会发改财金[2013]2595号文件批准，公司获准向社会公开发行面
值总额不超过18亿元公司债券，公司于2014年3月21日发行第一期公司债券，发行金额
为6亿元，票面利率为7.95%。
本期债券的起息日为2014年3月21日，按年计息，每年付息一次，自债券发行后第3
年起，分5年等额偿还债券本金，即后5年每年偿还债券本金的20%，后5年利息随本金
的兑付一起支付。本期债券兑付日为2017年起至2021年每年的3月21日。本期债券第一
次付息日为2015年3月21日。
截至2014年4月30日，本期债券募集资金使用情况如表1所示。
表1截至2014年4月30日本期债券募集资金使用情况（单位：万元）
项目名称
计划 实施进度
总投资
拟使用募集
资金额度
已投资
已使用
募集资金
龙湾城市中心区旧城改造安置房及配套（永
强北片奥林匹克单元 B01 地块）工程
97,488.00 20,000.00 24,000.00 10,278.36
龙湾区保障性住房（人才公寓）建设工程 47,193.00 10,000.00 14,500.00 853.92
温州市温州大道东延（温强路—海滨围垦）
工程
193,119.00 30,000.00 12,000.00 -合 计 337,800.00 60,000.00 50,500.00 11,132.28
资料来源：公司提供
二、发行主体概况
跟踪期内，公司注册资本、股权结构和主营业务范围均未发生变化。截至2013年末，
公司无纳入合并范围子公司。
截至2013年12月31日，公司资产总额为727,699.59万元，归属于母公司所有者权益为
551,681.21万元，资产负债率为24.19%。2013年度公司实现营业收入59,304.00万元，实现利
润总额38,197.25万元，经营活动产生的现金流量净额为36,634.94万元。
三、地方经济与财政实力
区域经济
2013年温州市经济持续增长，经济实力进一步增强，但固定资产投资及进出口贸易增
速有所放缓
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2013年，温州市全年完成生产总值4,003.86亿元，按可比价格计算，同比增长7.7%，
增幅比上年提高1.0个百分点。其中，第一产业增加值115.39亿元，下降0.80%；第二产业
增加值2,015.48亿元，增长7.80%；第三产业增加值1,872.99亿元，增长8.00%。随着市场
经济的不断发展，温州市的产业结构比例逐步趋于合理，第一产业所占比重逐步下降，第三
产业比重逐步上升，形成了以第二、第三产业为主的经济结构。2013年国民经济三次产业
结构为2.88:50.34:46.78，第三产业比重较上年提升0.4个百分点。2013年，温州市完成全
社会固定资产投资2,950亿元，比上年增长25.20%；其中限额以上固定资产投资2,618.16
亿元，增长24.10%，但固定资产投资增速较上年。投资结构逐步优化，工业投资和基础设
施投资增长较快，房地产开发投资比重下降9.40 个百分点。全市社会消费品零售总额为
2,136.38亿元，比上年增长11.20%；受外贸环境不景气影响，温州市实现进出口总额206.02
亿美元，较上年增长0.80%，增速较上年下降4.50个百分点。截至2013年末，温州市金融
机构本外币各项存款余额8,095.48亿元，比上年末增长4.50%，年末金融机构本外币各项贷
款余额7,263.33亿元，增长3.60%，为当地经济发展提供较好的资金支持。
表2 2012-20……
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