公告日期：2020-06-19

公司债券跟踪评级报告

上海宝龙实业发展（集团）有限公司 2

于长三角区域，住宅项目区域分布相对较好。

3．毛利率较高，短期偿债能力较强。公

司2019年综合毛利率为38.37%，2019年底现

金短期债务比为2.05 倍，均处于较高水平；

公司毛利率较高，短期偿债能力较强。

关注

1．行业政策、区域布局、新冠疫情影响

项目去化。房地产行业受政策影响较大，目前

调控未完全放松；且商业地产竞争激烈，新冠

疫情对商业物业租售产生较大影响，同时公司

部分商业项目位于三四线城市，未来可能存在

一定去化压力。

2．在建项目面临一定资金支出压力。公

司近年扩张较快，在建项目规模大幅增加，项

目及资金管理难度加大，且面临一定资金支出

压力。

3．资产受限比例较高，债务规模增长较

快。截至2019 年末，公司受限资产占比为

35.92%，资产受限比例较高；同 时公司近年债

务规模增长较快。

4．自持物业公允价值变动收益对利润贡

献较大，且其评估值存在不确定性。2019年，

公司自持物业公允价值变动收益占营业利润

比重为26.92%，对营业利润仍有较大影响；

且自持物业评估值易受市场波动影响，存在一

定不确定性。

主要财务数据：

发行人

项目 2017年 2018年 2019年

2020年

3月

资产总额（亿元） 856.63 1,179.07 1,520.41 1,527.02

所有者权益（亿元） 342.73 377.09 441.34 446.18

长期债务（亿元） 172.41 234.90 267.78 290.80

全部债务（亿元） 212.43 306.10 351.12 387.50

营业收入（亿元） 145.70 170.17 248.46 38.13

净利润（亿元） 49.40 38.43 67.21 6.05

EBITDA（亿元） 67.90 60.78 96.74 --经营性净现金流（亿元） 24.32 25.62 54.45 -18.20

营业利润率（%） 31.34 30.84 31.97 34.66

净资产收益率（%） 16.10 10.68 16.42 --资产负债率（%） 59.99 68.02 70.97 70.78

全部债务资本化比率（%） 38.26 44.80 44.31 46.48

流动比率（倍） 1.34 1.31 1.24 1.28

EBITDA全部债务比（倍） 0.32 0.20 0.28 --EBITDA利息倍数（倍） 5.60 3.34 4.12 --EBITDA/待偿本金合计（倍） 0.99 0.89 1.41 --增信方

项目 2017年 2018年 2019年

资产总额（亿元） 954.91 1,320.55 1,624.97

总权益（亿元） 294.74 328.05 389.07

营业收入（亿元） 156.00 195.94 260.42

年度利润（亿元） 38.68 36.48 60.18

资产负债率（%） 69.13 75.16 76.06

注：1．本报告中数据不加特别注明均为合并口径。2．本报告中

部分合计数与各相加数之和在尾数上存在差异，系四舍五入造

成；除特别说明外，均指人民币。3．EBITDA/待偿本金合计

=EBITDA/本报告所跟踪债项合计待偿本金。4．公司2020年1

－3月财务数据未经审计，相关财务指标未年化

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一、主体概况

上海宝龙实业发展（集团）有限公司（以下简称“宝龙实业”或“公司”）系由宝龙地产（香

港）控股有限公司（以下简称“宝龙地产香港”）出资组建的外商独资企业，公司初始注册资本为

人民币1,500.00万元，均由宝龙地产香港出资。

2016年10月，宝龙地产香港以股权作价对公司增资；2016年12月，宝龙地产香港作出增加

注册资本及调整投资总额的股东决定，以其直接持有的15家子公司股权进行出资。截至2020年

3月末，公司注册资本41.84亿元，宝龙地产香港持有公司100%股权，公司实际控制人为许健康。

图1 截至2020年3月末公司股权结构图

资料来源：公司提供

跟踪期内，公司经营范围和组织结构无重大变化；截至2020年3月末，公司纳入合并范围主

要子公司140家，在职员工10,210人。

截至2019年末，公司合并资产总额1,520.41亿元，负债合计1,079.07亿……
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