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公告日期：2019-06-25
公司债券跟踪评级报告
上海宝龙实业发展（集团）有限公司 2
关注
1． 房地产行业受政策影响较大，目前调
控未完全放松， 且商业地产竞争激烈， 公司部
分在建拟建项目位于三四线城市，未来可能存
在一定去化压力。
2． 2018 年，公司扩张较快，在建项目规
模大幅增加， 项目及资金管理难度加大，且面
临一定资金支出压力。
3． 公司投资物业公允价值变动收益对营
业利润的影响较大，其评估值易受市场波动影
响，存在一定不确定性；部分自持物业出租率
相对较低。
4． 跟踪期内， 公司债务规模增长较快，
债务负担有所增加； 所有者权益结构稳定性偏
弱； 公司资产受限比例较高。
分析师
冯 磊
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卢 瑞
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一、主体概况
上海宝龙实业发展（集团） 有限公司（以下简称“宝龙实业”或“公司”）系由宝龙地产（香
港）控股有限公司（以下简称“宝龙地产香港”）出资组建的外商独资企业，公司初始注册资本为
人民币 1,500.00 万元，均由宝龙地产香港出资。
2016 年 10 月，宝龙地产香港以股权作价对公司增资； 2016 年 12 月，宝龙地产香港作出增加
注册资本及调整投资总额的股东决定，以其直接持有的 15 家子公司股权进行出资。截至 2019 年
3 月末，公司注册资本 41.84 亿元，宝龙地产香港持有公司 100%股权，公司实际控制人为许健康。
图 1 截至 2019 年 3 月末公司股权结构图
许健康 许华芳 谢玉婷 许华琳 许华岚 许华颖
天龙控股
有限公司
蓝天控股
有限公司
华信控股
有限公司
其余持股
5%以下
小股东
宝龙地产控股有限公司
45.17% 0.78%
100% 100%
14.77% 0.24% 5.05%
70% 10% 10% 10%
33.99%
宝龙地产（ 维京） 控股有限公司
宝龙地产（ 香港） 控股有限公司
上海宝龙实业发展（ 集团） 有限公司
100%
100%
100%
资料来源：公司提供
宝龙地产控股有限公司（以下简称“宝龙地产”）系港股上市公司（证券代码： 1238.HK） ，
2017~2019 年连续三年位列中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心发布
的“中国房地产开发企业 50 强”，公司是宝龙地产在国内最主要的运营实体。
跟踪期内， 公司经营范围和组织结构无重大变化； 纳入合并范围内子公司 174 家。
截至 2018 年末， 公司合并资产总额 1,179.07 亿元，负债合计 801.98 亿元，所有者权益（含
少数股东权益）合计 377.09 亿元，其中归属于母公司的所有者权益 326.09 亿元。 2018 年， 公司
实现合并营业收入 170.17 亿元，净利润（含少数股东损益） 38.43 亿元，其中归属于母公司所有
者的净利润为 29.71 亿元；经营活动产生的现金流量净额 25.62 亿元，现金及现金等价物净增加额
为 47.10 亿元。
截至 2019 年 3 月末， 公司合并资产总额 1,212.26 亿元，负债合计 839.23 亿元，所有者权益
（含少数股东权益）合计 373.03 亿元，其中归属于母公司的所有者权益 320.60 亿元。 2019 年 1~3
月， 公司实现合并营业收入 40.11 亿元，净利润（含少数股东损益） 5.94 亿元，其中归属于母公
司所有者的净利润为 4.51 亿元；经营活动产生的现金流量净额 4.37 亿元，现金及现金等价物净增
加额为 7.11 亿元。
公司注册地址： 上海市闵行区七莘路 1855 号第 1 幢 4 层 02 室； 法定代表人： 许健康。
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二、 债券发行及募集资金使用情况
公司于2018年4月8日获得中国证监会证监许可〔 2018〕 613号文核准面向合格投资者公开发行
不超过30亿元的公司债券。公司于2019年4月1日完成发行“上海宝龙实业发展（集团）有限公司
2019年公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）”，发行规模3.00亿元，债券……
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