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公告日期：2019-08-28
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中海地产集团有限公司
公司债券半年度报告
（2019 年）
二〇一九年八月
中海地产集团有限公司公司债券半年度报告（2019 年）
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重要提示
公司董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚
假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。
本公司半年度报告中的财务报告未经审计。
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重大风险提示
一、财务风险
（一）投资性房地产公允价值波动的风险
公司采用公允价值模式计量投资性房地产。由于房地产市场的变化，若公司投资性房
地产的公允价值在未来出现波动，将可能对公司的经营业绩和财务状况产生一定影响。
（二）存货价值波动的风险
存货是流动资产的主要构成部分，公司的存货主要为开发房地产项目所产生的开发成
本、开发产品及拟开发土地。公司存货的变现能力直接影响公司资产的流动性及偿债能力
，未来若公司的在售项目销售出现不利状况将导致存货周转不畅，进而对公司的偿债能力
带来一定不利影响。同时公司存货的价值会受国家的宏观政策、信贷政策、房地产行业的
供需状况、行业政策等因素的影响而发生波动。在未来的资产负债表里，若存货中相关房
地产项目的价格出现波动，则存货将面临计提存货跌价准备的风险，进而对公司的财务表
现构成不利影响。
（三）有息负债增加的风险
随着业务的发展，公司融资需求、方式及规模将不断变化，公司或将面临一定的有息
债务规模增长、偿债压力上升的风险。但是由于公司作为中海地产在中国境内的控股平台
，公司负债中，其它应付账款和预收账款等占比较高。其中：其它应付款主要是应付其它
关联子公司往来款，主要是其它关联子公司归集到公司的销售回款；预收账款则是合并报
表范围内各子公司的预收房款。
（四）经营活动产生的现金流量净额波动较大的风险
公司的经营活动现金流量波动较大，主要是由于房地产行业的特性，从土地储备、项
目开发到销售回款有一定的时间差，从而使得主要用于新增土地储备、房地产开发支出的
现金流出在一定程度上影响了报告期经营活动现金流量净额的变化。未来若公司的经营活
动现金流量有波动，将可能在一定程度上对公司的经营及财务状况构成影响。
（五）未来存在较大规模资本支出的风险
房地产开发项目一般投资周期较长，投资规模较大，属于资金密集型产业。由于房地
产项目具有规模较大、回款周期长、资源占用大的特点，随着在建项目及拟建项目的陆续
开发建设，公司在未来的现金支出将会较大，公司需要准备大量的流动资金以应对项目所
需的资金周转，保证项目的运转和开发。公司所持有的高品质土地储备为未来持续发展提
供了坚实有力的基础，但后续项目开发需要公司在未来投入持续的资金支持。因此，总体
上公司在未来将面临一定程度的资本支出压力，未来若公司的融资能力受到宏观经济政策
、信贷政策、产业政策等方面的影响，则未来的经营目标的实现将受到一定程度的影响。
二、经营风险
（一）市场波动风险
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房地产行业的发展周期与经济发展周期紧密相关，过去几年中，我国房地产市场长期
处于供销两旺的状态，全线城市房价普遍出现大幅增长。但随着我国宏观经济形势的变化
，GDP 增长率逐步放缓，城镇居民人均可支配收入增长率有所回落，加之房地产调控政策
的实施和市场预期的变化，各地政府逐步调整房地产调控政策，房地产行业发展形成了分
级化。房地产市场有可能经历阶段性调整，从而对公司的经营和投资产生一定影响。
（二）市场竞争风险
房地产企业准入门槛不高，尤其对民营资本开放度较高，导致国内房地产企业数量庞
大，竞争激烈。我国房地产行业集中度相比其他国民经济支柱行业而言，仍然偏低，反映
出房地产市场的充分激烈的竞争。未来，在房地产市场逐步进入深化调整的新形势下，行
业内各企业发展格局将逐步分化，行业将加速迈入品牌竞争的时代，各房地产企业探索创
新经营模式的步伐也将不断加快，公司可能将面临更加激烈、更加复杂的市场竞争环境。
（三）项目开发风险
房地产项目开发包括选址、购地、策划、设计、施工、销售及售后服务等多个环节，
具有开发周期长、投资金额大的特点，且受到政府审批、市场环境等因素的影响。若房地
产项目开发各环节及外部环境发生变化，将对项目开发周期和预期收益产生一定影响。近
几年来，国家陆续出台了针对土地交易、户型规划，以及办理施工证、销售许可证等方面
更为严格的调控措施，由此增加公司取得政府审批的难度，延长开发周期及销售周期，进
而增加开发成本和开发风险。
公司的房地产开发采用一体化的运营模式，涵盖从前期市场调研到后期产品销售的各……
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