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公告日期：2019-06-19
公司债券跟踪评级报告
中海地产集团有限公司 2
司全部债务规模增长较快，但在外部关联方的
支持下，公司刚性债务负担相对仍属较轻。
关注
1． 2018 年以来，全国楼市调控长期化， 楼
市调控政策可能对公司未来核心区域项目销售
存在较大影响， 部分项目可能存在一定的去化压
力。
2． 公司在建和拟建项目规模较大，预计随着
公司经营规模的扩大，对建设开发资金的需求将
保持较大规模； 2018 年以来，公司经营活动现
金流净额持续为净流出。
3． 公司关联方往来款规模较大， 对关联方资
金依赖度较高，同时， 所有者权益中未分配利润
占比高。
分析师
宋莹莹
电话： 010-85172818
邮箱： songyy@unitedratings.com.cn
曹梦茹
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一、主体概况
中海地产集团有限公司（ 以下简称“公司”或“中海地产”）前身是经深圳市人民政府深办函
〔 1988〕 337号文“关于中国海外建筑工程有限公司在深圳组建分公司请示的批示的批复”批准， 由
中国海外建筑工程有限公司（以下简称“中海建筑”）独资设立，设立时名称为中国海外工程有限
公司深圳分公司，注册资本500.00万元， 1988年9月注册登记。 1992年8月，公司股东中海建筑在香
港联交所上市，并更名为中国海外发展有限公司（以下简称“ 中国海外发展”， 证券代码： 0688.HK）。
自成立以来，公司历经数次增资及股权转让，注册资本由1988年的500.00万元增至100.00亿元（截至
2015年末），并最终转为外商（台港澳侨）投资企业。 2016年，公司直接控股股东中国海外兴业有
限公司（以下简称“中海兴业”） 对公司增资100.00亿元，公司实收资本增加至200.00亿元； 截至2019
年3月底，公司注册资本和实收资本均为200.00亿元， 中海兴业为公司唯一股东，实际控制人为国务
院国有资产监督管理委员会，具体股权结构如下图。
图1 截至2019年3月底公司股权结构图
资料来源：公司提供
跟踪期内， 公司经营范围未发生变化，公司组织架构未发生重大变化。 截至2019年3月底， 公司
纳入合并范围的子公司168家；在职员工4,483人。
截至 2018 年底，公司合并资产总额 3,922.64 亿元，负债合计 2,852.29 亿元，所有者权益（含少
数股东权益） 合计 1,070.35 亿元，其中归属于母公司所有者权益为 1,016.19 亿元。 2018 年，公司实
现营业收入 410.88 亿元，净利润（含少数股东损益） 112.62 亿元，其中归属于母公司所有者的净利
润为 101.01 亿元；经营活动产生的现金流量净额-73.65 亿元，现金及现金等价物净增加额 98.64 亿
元。
截至 2019 年 3 月底， 公司合并资产总额 4,208.51 亿元，负债合计 3,134.17 亿元，所有者权益（含
少数股东权益） 合计 1,074.34 亿元，其中归属于母公司所有者权益为 1,021.18 亿元。 2019 年 1~3 月，
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公司实现营业收入 42.66 亿元，净利润（含少数股东损益） 5.35 亿元，其中归属于母公司所有者的
净利润为 5.37 亿元；经营活动产生的现金流量净额-72.72 亿元，现金及现金等价物净增加额 33.81
亿元。
公司注册地址： 深圳市福田区福华路 399 号中海大厦十二楼；法定代表人： 颜建国。
二、 债券概况
1． 15 中海 01 和 15 中海 02
经中国证监会证监许可〔 2015〕 2293 号文核准， 公司于 2015 年 11 月 19 日成功发行“中海地
产集团有限公司 2015 年公司债券” ，并于 2016 年 1 月 15 日正式上市（ 品种一简称“ 15 中海 01” ，
代码 136046.SH；品种二简称“ 15 中海 02” ， 代码： 136049.SH） 。 “ 15 中海 01” 为发行规模为 70
亿元， 6 年期， 附第 3 年末公司调整票面利率选择权及投资者回售选择权，票面利率为 3.40%； “ 15
中海 02”为发行规模为 10 亿元， 7 年期， ……
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