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公告日期：2016-01-13
公司债券信用评级报告
上海宝龙实业发展有限公司1
场项目、上海七宝宝龙城市广场项目和厦门宝龙一城项目等三大标杆项目预期效益较
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关注
1．房地产行业告别高速发展阶段，行业
竞争日趋激烈，行业利润率回归正常水平，整
体去化压力加大，部分地区商业地产市场面临
一定饱和，竞争压力较大。
2．公司目前持有大量商业物业资产以及
在建的商业、住宅等项目，虽然公司的前述资
产的地理位置较为优越，价值增值潜力很大，
但其价值仍受宏观经济景气度、商业物业繁荣
度等因素影响，价值波动存在较大的不确定
性。
3．公司土地储备有限，政府对土地供应
政策的调整，可能使公司面临土地储备不足的
局面，影响公司后续项目的持续开发。
4．公司通过协议控制方式合并16家子公
司，导致所有者权益中少数股东权益占比较
大，权益稳定性较弱。
分析师
李晶
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张雪
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一、主体概况
上海宝龙实业发展有限公司（以下简称“上海宝龙实业”或“公司”）系由宝龙地产（香
港）控股有限公司（以下简称“宝龙地产（香港）控股”）出资组建的外商独资企业，经上
海市商务委员会沪商外资批[2010]296号文件批准设立，由上海市人民政府于2010年2月颁
发商外资沪独资字[2010]334号《中华人民共和国外商投资企业批准证书》，于2010年3月
取得上海市工商行政管理局核发的《企业法人营业执照》。
公司初始注册资本为人民币1,500万元。2011年5月25日，根据上海宝龙实业发展有
限公司股东会决议，公司注册资本增加至11,500万元。公司2011年7月8日取得上海市商
务委员会沪商外资批[2011]2091号《市商务委关于同意上海宝龙实业发展有限公司增资的批
复》，公司股东会决议和修改后的章程规定，公司变更后的注册资本为人民币11,500万元。
增资部分由宝龙地产（香港）控股有限公司认缴。
截至2015年6月末，公司注册资本1.15亿元，实收资本1.15亿元，由宝龙地产（香港）
控股有限公司持有100%的股权，公司股权结构如下图所示：
图1截至2015年6月底公司股权结构图
资料来源：公司提供
公司经营范围为：受母公司委托，为母公司及其子企业或关联企业提供投资经营决策、
市场营销服务、资金运作与财务管理、技术支持和研究开发、信息技术服务、员工培训和管
理、承接母公司集团内部的共享服务及境外公司的服务外包；建筑材料、装修材料、机械设
备、五金交电、电子产品的进出口、批发、佣金代理（拍卖除外）（以上商品不涉及国营贸
易管理商品，涉及配额、许可证管理商品的，按国家有关规定办理申请）。
公司采用集团化管理模式，截至2015年6月末，公司下设行政人事中心、财务管理中
心、投资发展中心、成本控制中心、技术研发中心、上海/外省区城中心和宝龙置地，在几
大管理模块下分设了相应的管理部门，共计29个职能部门（见附件1-1），拥有子公司41
家。截至2015年6月底，公司员工6,207人。
截至2014年末，公司合并资产总额400.74亿元，负债合计275.64亿元，股东权益（含
少数股东权益）125.10亿元。2014年公司实现营业收入52.38亿元，净利润（含少数股东损
宝龙地产控股有限公司
宝龙地产（维京）控股有限公司
宝龙地产（香港）控股有限公司
上海宝龙实业发展有限公司
100%
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益）7.07亿元，经营活动现金流量净额25.56亿元，现金及现金等价物净增加额4.33亿元。
截至2015年6月末，公司合并资产总额392.13亿元，负债合计259.82亿元，股东权益
（含少数股东权益）132.32亿元。2015年上半年，公司实现营业收入24.07亿元，净利润（含
少数股东损益）7.12亿元，经营活动现金流量净额3.21亿元，现金及现金等价物净增加额
8.24亿元。
公司注册地址：上海市闵行区七莘路1855号第1幢4层02室；法定代表人：许健康。
二、本次债券概况
1．本次债券概况
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