公告日期：2025-04-29

目 录

一、审计报告...... 第 1—5 页
二、财务报表...... 第 6—13 页

（一）合并资产负债表...... 第 6 页

（二）母公司资产负债表...... 第 7 页

（三）合并利润表...... 第 8 页

（四）母公司利润表...... 第 9 页

（五）合并现金流量表......第 10 页

（六）母公司现金流量表......第 11 页

（七）合并所有者权益变动表......第 12 页

（八）母公司所有者权益变动表......第 13 页

三、财务报表附注...... 第 14—98 页
四、资质附件...... 第 99—104 页

审 计 报 告

天健审〔2025〕8-519 号

新大正物业集团股份有限公司全体股东：

一、审计意见

我们审计了新大正物业集团股份有限公司（以下简称新大正公司）财务报表，
包括 2024 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2024 年度的合并及母公司
利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表，以及相关财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，
公允反映了新大正公司 2024 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况，以及 2024
年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础

我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于新大正公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。

(一) 收入确认

1. 事项描述

相关信息披露详见财务报表附注三(二十二)及附注五(二)1。

新大正公司的营业收入主要来自于物业服务。2024 年度，新大正公司营业收入为 338,720.16 万元，为合并利润表的重要组成项目。由于营业收入是新大正公司关键业绩指标之一，可能存在新大正公司管理层（以下简称管理层）通过不恰当的收入确认以达到特定目标或预期的固有风险，且收入确认涉及复杂的信息系统和管理层判断，因此，我们将收入确认确定为关键审计事项。

2. 审计应对

针对收入确认，我们实施的审计程序主要包括：

(1) 了解与收入确认相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；

(2) 检查服务合同，了解和评价新大正公司的收入确认政策是否符合企业会计准则的规定、收入确认方法是否适当；

(3) 结合应收账款函证，函证主要客户的交易金额；

(4) 对收费信息系统相关参数进行核实，检查主要项目的收费信息与账面记录金额是否存在异常情况；

(5) 检查服务合同、收入结算单据、销售发票、银行收款记录等原始证据，测试收入与账面记录金额是否存在重大差异；

(6) 实施截止测试，检查收入是否在恰当的会计期间确认；

(7) 检查与营业收入相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。

(二) 应收账款减值

1. 事项描述

相关信息披露详见财务报表附注三(十)及附注五(一)3。

截至 2024 年 12 月 31 日，新大正公司应收账款账面余额为 79,583.20 万元，
坏账准备为 2,985.68 万元，账面价值为 76,597.52 万元。

管理层根据各项应收账款的信用风险特征，以单项或组合为基础，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量其损失准备。

由于应收账款金额重大，且应收账款减值测试涉及重大管理层判断，我们将
应收账款减值确定为关键审计事项。

2. 审计应对

针对应收账款减值，我们实施的审计程序主要包括：

(1) 了解与应收账款减值相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；

(2) 针对管理层以前年度就坏账准备所作估计，复核其结果或者管理层对其作出的后续重新估计；

(3) 复核管理层对应收账款进行信用风险评估的相关考虑和客观……
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