财联社2026年2月1日消息：一、2026年1月1日起实施的《中华人民共和国增值税法》及实施条例，对房地产企业的核心利好包括：

1.小规模纳税人优惠延续：月销售额10万元以下（季度30万元）免征增值税，3%征收率减按1%延长至2027年底；

2.进项税抵扣范围扩大：餐饮服务、住宿等“经营用途”支出可抵扣（原仅“直接消费”不可抵）；

3.视同销售范围缩小：无偿赠送客户试用装、代销货物等不再视同销售，减少“冤枉税”；

4.留抵退税法定化：当期进项大于销项的部分，可选择结转下期抵扣或申请退还（缓解资金压力）。

二、对房企荣盛发展（002146）的积极影响及受益情况分折

1.直接减负：荣盛发展作为以三四线城市为主的房企，项目多为中小型，小规模纳税人优惠（如月销10万以下免税）可直接覆盖部分项目的增值税支出；

2.现金流改善：进项税抵扣范围扩大（如员工出差住宿、团建餐饮），减少了“经营用途”支出的税负，增加了现金流；

3.合规成本降低：视同销售范围缩小（如“买一送一”活动不再视同销售），避免了因政策理解偏差导致的税务风险，节省了合规成本。

4.净利润受益情况：

根据同花顺F10数据，2026年机构对荣盛发展的净利润预测均值为8.31亿元（同比增长172.41%），其中增值税新政带来的减负效应约0.5-1亿元（主要来自小规模纳税人优惠及进项抵扣扩大）。

三、2026年2月1日以来国家出台的稳楼市提振房地产市场利好政策汇总

2026年以来，国家及地方政府围绕“稳楼市”核心目标，从需求端激活、供给端优化、风险端防控、制度端完善四大维度出台系列利好政策，具体如下：

（一）需求端：降低购房成本，激活刚性与改善性需求

1.个人住房增值税政策调整：2026年1月1日起，个人销售购买不足2年的住房，增值税征收率从5%下调至3%。这一政策直接降低了存量房交易成本，激发了“卖旧买新”的改善型需求释放。例如，南京某居民置换400万元住房，税费从21万元降至12万元，显著提升了交易可行性。

2.住房公积金政策优化：多地出台公积金新政，重点支持多子女家庭、新市民及青年人等群体。例如，厦门提高多子女家庭公积金贷款额度（增加25万元）；沈阳将“商转公”贷款最高比例从60%提升至80%，并扩大新市民、青年人政策覆盖面（贷款额度上限提高至1.3倍，涵盖新建商品房与二手房）；莆田允许提取公积金支付新建商品住房首付款。

3.购房补贴与促销支持：河南、云南等省份推动各地发放购房补贴、契税补贴，组织住房促销活动。例如，河南要求2026年第一季度组织200场以上住房促销，莆田对特定群体（多孩家庭、高层次人才）给予补助。

（二）供给端：控增量、去库存，优化住房供应结构

1.控增量与盘活存量：中央经济工作会议（2025年12月）明确“因城施策控增量、去库存、优供给”，要求严控新增住宅用地供应，推动存量商品房去库存。例如，广东提出“推动闲置商业办公用房盘活利用”，河南将“收购存量商品房用于保障性住房、安置房等”作为2026年重点工作。

2.城市更新与“好房子”建设：全国住房城乡建设工作会议（2025年12月）将“高质量推进城市更新”作为2026年首要任务，要求“实施一批民生工程、发展工程、安全工程”（如老旧小区改造、城中村改造）。同时，推动“好房子”建设，要求“安全、舒适、绿色、智慧”，引导房企从“造房子”转向“造生活”。

（三）风险端：化解房企债务风险，稳定市场信心

1.房地产融资“白名单”制度优化：2026年1月，监管部门明确“白名单”项目贷款展期期限从最长2.5年延长至5年，为房企提供充足资金周转缓冲。例如，融创中国、碧桂园等房企的超200个项目纳入“白名单”，获得15.23亿元新增融资。

2.债务重组与风险出清：2025年以来，21家出险房企（如融创、碧桂园）完成债务重组，化债规模约1.2万亿元。2026年1月，万科、路劲等房企披露化债进展（如万科“21万科02”债券展期），进一步缓解行业流动性压力。

（四）制度端：深化制度改革，构建房地产发展新模式

1.房地产发展新模式构建：中央经济工作会议（2025年12月）提出“加快构建房地产发展新模式”，要求“优化保障性住房供给、因城施策增加改善性住房供给、建设‘好房子’”。例如，北京提出“增加‘一张床、一间房、一套房’产品供应”，缓解青年人住房困难。

2.房屋全生命周期安全管理：2025年10月，“十五五”规划建议提出“建立房屋全生命周期安全管理制度”，要求“完善房屋安全体检、房屋安全管理资金、房屋质量安全保险等制度”。例如，上海在六区试点房屋养老金制度（个人账户由维修资金转化，公共账户纳入财政预算），预计2026年更多城市推广。

3.对房企“十五五”期间转型高质量发展的积极影响

（五）上述政策为房企“十五五”转型提供了方向指引、制度保障与支持工具，推动行业从“高周转、高杠杆”的传统模式向“高品质、可持续”的高质量发展模式转型，具体影响如下：

一、推动发展模式转型：从“开发销售”到“产品—服务—运营”一体化

1.“好房子”建设引领产品力提升：政策要求“建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”，推动房企从“规模扩张”转向“品质深耕”。例如，万科、龙湖等房企推出“好房子”项目（如3米层高、错层露台、装配式建筑），通过BIM技术提升建造效率，满足改善型需求。

2、持有物业与运营能力提升：政策鼓励房企“持有物业、提供高品质居住服务”，推动行业从“类制造业”升级为“产品—服务—运营”一体化的综合服务商。例如，保障性租赁住房REITs（如华夏北京保障房REIT）为房企提供了“融投管退”的闭环模式，鼓励房企持有优质运营资产（如长租公寓、产业园区）。

二、优化融资与债务结构：从“高杠杆”到“低负债、合理回报”

“白名单”制度缓解流动性压力：展期期限延长至5年，为房企提供了“时间换空间”的机会，降低了短期债务违约风险。例如，融创中国通过“白名单”项目获得新增融资，用于保交楼与债务化解。

债务重组推动风险出清：2025年以来，21家出险房企完成债务重组（如融创降债约600亿元），加速了行业风险出清。2026年1月，万科、路劲等房企的化债进展，进一步稳定了市场信心，为优质房企腾出了发展空间。

三、聚焦需求升级：从“量的扩张”到“质的满足”

1.新市民与青年人需求释放：政策聚焦“新市民”的刚性住房需求（如北京“一张床、一间房、一套房”供应），推动房企开发适配产品（如小户型、低租金长租公寓）。例如，郑州、武汉等城市推出“新市民住房计划”，为外来务工人员提供保障性住房。

2.存量更新需求挖掘：政策推动“存量住房更新改造”（如老旧小区改造、城中村改造），为房企提供了新的业务增长点。例如，北京计划2026年改造300个以上老旧小区，安装800台以上电梯，房企可通过“改造+运营”模式参与其中。

四、完善制度保障：从“政策套利”到“合规经营”

1.房地产发展新模式制度框架：中央经济工作会议（2025年12月）提出“加快构建房地产发展新模式”，要求“完善商品房开发、融资、销售等基础制度”（如现房销售制、预售资金监管）。例如，岳阳、信阳等城市推行“竣工即销售”模式，倒逼房企提升产品质量（如“所见即所得”）。

2.房屋全生命周期安全管理：政策要求“建立房屋安全体检、房屋安全管理资金、房屋质量安全保险等制度”，推动房企从“重开发”转向“重运营”。例如，上海试点的房屋养老金制度，为房企提供了“维修资金+财政补贴”的资金来源，降低了后期运营成本。

总结

2026年以来的稳楼市政策，通过需求端激活、供给端优化、风险端防控、制度端完善，为房企“十五五”转型提供了全方位支持。政策推动行业从“高周转、高杠杆”的传统模式向“高品质、可持续”的高质量发展模式转型，重点聚焦产品力提升、运营能力强化、债务结构优化、需求升级对接四大方向。未来，房企需顺应政策导向，加强“好房子”建设、持有物业运营与合规管理，才能在“十五五”期间实现高质量发展。