荣盛发展（002146）在2025年至2026年1月期间，围绕债务重组减负、核心业务提质、新兴赛道布局三大核心任务，推进转型高质量发展，取得阶段性进展，但仍面临亏损压力。以下从财务表现、债务化解、业务转型、战略方向等维度详细阐述最新进展：

一、财务表现：亏损收窄，经营韧性显现

2025年，荣盛发展财务端呈现亏损幅度收窄、现金流改善的特征。前三季度实现营收203.89亿元，同比下降29.31%；归母净利润亏损30.98亿元，虽仍亏损，但较2024年同期亏损幅度有所收窄（2024年前三季度亏损超14亿元）。单季度看，2025年第三季度净利润为-2.31亿元，较第二季度环比大幅改善88.26%，主要得益于降本增效措施见效（如“以现金流为核心”的经营策略，加速去库存、盘活闲置资产）及房地产项目结算结构优化（优先推进高毛利项目结算）。

现金流方面，2025年前三季度经营活动产生的现金流量净额为-5.8亿元，较上年同期的-9.35亿元有所好转，显示公司经营“造血”能力逐步修复。

二、债务化解：多路径推进，资产负债表优化

荣盛发展将债务化解作为转型的核心突破口，2025年以来通过“以股抵债”“以物抵债”“轻资产平台”等多种方式，累计化解存量债务超34亿元，资产负债结构逐步优化。

1.“双平台”债务重组：2025年4月，公司推出“挚享平台”（整合酒店管理及代建业务）和“至启平台”（整合商业管理及产业服务），拟以平台股权置换160亿元债务。第三方机构预测，两大平台估值超700亿元，债权人可通过持有20%股权分享未来收益。该模式将债权人利益与轻资产平台运营深度绑定，既降低表内负债压力，又推动酒店、代建等业务独立运营。

2.“以物抵债”闭环操作：2026年1月，公司通过“以物易股再抵债”的方式，用价值2500万元的商铺、车位资产，加上债权人提供的1500万元现金，收购两家商管公司100%股权，随后将该商管公司名下的房产冲抵约8800万元债务。这一操作实现了“资产处置-股权收购-债务化解”的闭环，在不动用自身现金流的情况下完成了一次债务“瘦身”。

3.与AMC合作：2025年11月，公司与中国信达资产管理股份有限公司河北省分公司达成债务重组协议，重组标的金额为20亿元，其中公司清偿10.5亿元（含3.5亿以物抵债）后，债权人豁免剩余9.5亿元债务。这一举措进一步降低了公司债务规模，缓解了短期偿债压力。

三、业务转型：“地产+”多元布局，培育新增长极

荣盛发展正从传统开发商向“城市综合服务商”转型，构建“地产主业稳基本盘、轻资产转型提效率、新兴赛道拓空间”的轻重并举战略组合。

1.地产主业：保交付稳基本盘：房地产业务仍是公司收入的主要来源（2025年上半年占比87.71%），公司坚持“保交付、保运营”的核心任务，2024年全年完成3.59万套住宅交付，交付满意度达96%以上，有力维护了品牌信誉和销售回款能力。

2.康旅业务：核心增长极成型：康旅板块已成为公司非房业务中的亮点，2024年荣盛酒店GMV同比提升152%。截至2025年上半年，公司累计运营77家酒店，管理超2.3万间客房，构建了“荣盛阿尔卡迪亚”“荣逸”等四大核心品牌矩阵。公司通过“AI+运营”降本增效，并围绕“文旅主线”升级产品内容与场景，如与海南航天城合作开发“航天主题低空旅游线路”，探索“航空+旅游”的创新商业模式。

3.低空经济：战略布局未来：公司通过旗下美亚航空切入低空经济赛道，美亚航空已获批25条航线，打造了“三亚海空驿站”等标杆项目（整合水上飞机低空飞行、新能源智能冲浪等功能）。2025年9月，美亚航空与海南航天城签署合作备忘录，共同推动水上飞机通航产业发展，旨在依托航天城资源打造差异化产品，与现有海空驿站、西沙航线形成协同，构建覆盖海南、辐射沿海的低空服务网络。这一布局捕捉到绿色经济与新兴产业的增长潜力，为公司长期发展打开了第二增长曲线。

四、战略方向：轻重并举，聚焦长期价值

荣盛发展的转型方向清晰，短期以“保交付、化债务”为核心，维持地产主业稳定；中期以“轻资产转型”为重点，通过“挚享平台”“至启平台”等轻资产运营模式，盘活存量资产，优化资产负债结构；长期以“新兴赛道”为突破，重点布局低空经济、康旅等领域，培育新的利润增长点。

业内分析认为，荣盛发展的战略调整恰与行业趋势共振：轻资产平台的独立运营符合“去金融化”的行业转型方向；低空经济的布局捕捉到绿色经济与新兴产业的增长潜力。尽管短期业绩承压，但这些动作正在重塑公司的长期价值逻辑。

五、面临的风险与挑战

尽管转型取得进展，荣盛发展仍面临诸多风险：一是行业系统性风险，房地产市场的整体复苏情况仍是影响公司业绩的最大变量，若销售价格和去化速度持续低迷，将直接冲击公司现金流和盈利能力；二是债务压力，尽管债务重组取得进展，但公司债务规模依然庞大，财务费用较高，未来的偿债能力和再融资能力需持续观察；三是新业务的不确定性，低空经济和康旅业务虽前景可观，但目前营收占比较小，其商业模式能否持续盈利并规模化扩张，尚需时间验证。

总结

荣盛发展2025年至2026年1月的转型进展，体现了公司“不躺平”的态度：通过债务重组缓解短期压力，通过“地产+”多元布局培育长期增长极，通过轻资产转型优化财务结构。尽管仍面临亏损和债务压力，但公司在保交付、化债务、拓新业方面的努力，为长期价值修复奠定了基础。未来，公司需持续兑现“自救”承诺，将转型势能转化为持续增长动能，才能在行业深度调整中实现突围。