公告日期：2025-05-20

致估价委托人函

廊坊银行股份有限公司：

受贵公司的委托，我公司根据国家有关房地产价格评估的规定，遵循独立、公正、客观、合法、谨慎的原则，按照科学的方法，对估价对象的市场价值进行了评估。

一、估价对象：陵水骏晟房地产开发有限公司所属位于海南省陵水县光坡镇香水湾荣盛香水湾二期（A-11 地块）产权式酒店项目 1#-7#楼房地产（琼（2019）陵水县不动产权第 0006136 号-第 0006142 号），证载房屋总建筑面积为 42455.29 ㎡（其中专有建筑面积为 31135.00m2、分摊建筑面积为11320.29 ㎡），出让商服用地共有宗地面积 67975 ㎡。根据评估目的，本次评估范围为 1#-7#楼的未售房地产，总建筑面积为 30770.83 ㎡。

估价范围包括房产及其分摊的土地、设备设施及不可移动的装饰装修，不包括动产、特许经营权、债权债务等。

二、估价目的：为委托方确定抵债资产市场公允价值提供参考依据而评估估价对象的市场价值。

三、价值时点：2024 年 1 月 18 日。

四、价值类型及其定义：

（一）价值类型

本报告所采用的价值类型为市场价值。

（二）价值内涵

本次估价结果包括估价对象房产及其分摊的土地、设备设施及不可移动的装饰装修的价值，不包含动产、特许经营权、债权债务等其他财产价值。
估价对象在价值时点为 2024 年 1 月 18 日，房屋建成于 2019 年，钢筋混凝土
结构，权利性质为出让/市场化商品房，登记用途为商服用地/产权式酒店，实际用途为商服用地/产权式酒店，使用期限为国有建设用地使用权起至
2051 年 03 月 23 日止，土地实际剩余使用年限为 27.18 年；本次评估设定房

陵水骏晟房地产开发有限公司房地产市场价值估价报告 第 2 页

地产用途为商服用地/产权式酒店，权利性质为出让/市场化商品房，房屋建
成于 2019 年，土地使用期限 2051 年 03 月 23 日止的房地产市场价值。

五、估价方法：根据估价对象的具体情况及海南省陵水县的房地产市场状况等客观条件，本次估价 2#-7#楼采用比较法、1#楼采用成本法评估。

六、估价结果：

我公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，根据估价目的，按照国家规定的技术标准和评估程序，选用合适的估价方法，结合估价对象的建造年代、结构、功能、土地年限，在合理的假设下，对估价对象于价值时点的市场价值进行了专业分析、测算和判断，最终确定估价对象于价值时点 2024年 1 月 18 日，在价值定义和估价假设限制条件下的估价结果为：

含税总价值为：￥62003.45 万元，大写人民币陆亿贰仟零叁万肆仟伍佰元整，房地产平均单价：20150 元/㎡。

不含税总价值为：￥56883.90 万元，大写人民币伍亿陆仟捌佰捌拾叁万玖仟元整，房地产平均单价：18486 元/㎡。

七、特别提示：

1、本估价报告中的分析、判断和结论受估价报告中假设和限定条件的限制，贵公司和其他估价报告使用者应当全面阅读本估价报告，并应特别关注应估价报告中的假设、限定条件、特别事项说明及其对估价结果的影响。
2、估价结果仅为廊坊银行确定抵债资产市场公允价值提供参考依据，不应当被视为是对估价对象可实现价格的保证。

3、荣盛●阿尔卡迪亚酒店 1#楼实测总建筑面积 13319.00 ㎡，仅评估地
上面积（不含设备夹层）3256.06 ㎡，地下及设备层 10062.94 ㎡为公用建筑面积，未进行权属登记，故本次评估未作价。

4、估价对象为 2016 年 4 月 30 日后开工建设，故增值税采用一般计税方
法。

5、本次评估估价对象于价值时点存在抵押他项权利，根据本次评估目的，

陵水骏晟房地产开发有限公司房地产市场价值估价报告 第 3 页

目 录

致估价委托人函 ...... 2
估价师声明 ...... 6
估价假设和限制条件 ...... 7
（一）本次估价的假设前提 ...... 7
（二）限制条件 ...... 8
（三）其他需要说明的问题 ...... 9
估价结果报告 ...... 11

一、估价委托人 ...... 11

二、估价机构 ...... 11

三、估价目的……
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