公告日期：2025-10-31

证券代码：001979 证券简称：招商蛇口
招商局蛇口工业区控股股份有限公司

与

中信建投证券股份有限公司

招商证券股份有限公司

关于

招商局蛇口工业区控股股份有限公司

向特定对象发行优先股

申请文件审核问询函的回复

联席保荐人（联席主承销商）

二〇二五年十月

深圳证券交易所：

根据贵所于 2025 年 10 月 17 日下发的《关于招商局蛇口工业区控股股份有
限公司申请向特定对象发行优先股的审核问询函》（审核函〔2025〕120039 号）（以下简称“审核问询函”）的要求，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“公司”、“招商蛇口”、“发行人”）会同联席保荐人中信建投证券股份有限公司、招商证券股份有限公司、北京市中伦律师事务所（以下简称“发行人律师”）、会计师毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）、德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙），本着勤勉尽责、诚实守信的原则，就审核问询函所提问题逐条进行了认真调查、核查及讨论，并完成了《招商局蛇口工业区控股股份有限公司与中信建投证券股份有限公司、招商证券股份有限公司关于招商局蛇口工业区控股股份有限公司申请向特定对象发行优先股的审核问询函的回复》（以下简称“本回复”），现回复如下，请予审核。

关于回复内容简称或名词释义、字体格式等事项的说明：

1、如无特别说明，本问询函回复使用的简称或名词释义与《招商局蛇口工业区控股股份有限公司向特定对象发行优先股募集说明书》（以下简称“募集说明书”）的释义相同；

2、本回复所有数值若出现总数与各分项数值之和尾数不符的情况，均为四舍五入原因造成；

3、本回复中的字体代表以下含义：

审核问询函所列问题 黑体

对问题的回复 宋体

申报文件的修订、补充披露 楷体（加粗）

目录

问题 1...... 3
问题 2...... 33
问题 3...... 76
其他问题...... 106

报告期内，发行人合并报表资产负债率分别为 67.91%、67.34%、66.67%和
67.86%。截至 2025 年 6 月 30 日，公司流动负债 3,918.35 亿元，其中短期借款
金额 44.39 亿元、一年内到期的非流动负债 481.94 亿元；非流动负债 1,972.60
亿元，其中长期借款 1,378.65 亿元。报告期内，发行人期间费用合计分别为
847,900.98 万元、777,287.01 万元、818,936.11 万元和 321,211.21 万元，其
中销售费用分别为 408,109.57 万元、432,821.95 万元、401,426.28 万元和112,015.71 万元。

请发行人补充说明：（1）剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比等财务指标是否处于合理区间。（2）报告期内是否存在房地产项目交付困难引发重大纠纷争议等情况，如是，是否已妥善解决或有明确可行的解决方案。（3）最近一期末银行授信及债券信用评级情况，还本付息情况，截至目前是否存在大额债务违约、逾期等情形，如是，说明对于债务违约是否与债权人达成债务展期协议或债务重组方案。（4）内部控制是否健全有效，是否建立健全的资金管控、拿地拍地、项目开发建设、项目销售等相应的内部控制制度并有效执行。（5）报告期内是否存在闲置土地、捂盘惜售、炒地炒房、违规融资、违规拿地、违规建设等情况，是否存在因前述事项受到金融监管部门、住建部门、土地管理部门行政处罚等重大违法违规情况；控股股东、实际控制人最近三年是否存在贪污、贿赂、侵占资产、挪用资产等违法行为。（6）是否存在资金筹措、拿地拍地、项目建设、已售楼房交付、实际控制人声誉方面不存在重大不良舆情。（7）销售费用具体内容及商业实质，与房地产经纪公司代销主要情况、合作模式，销售佣金、销售返点等具体方式和合计金额，相关合作是否符合行业惯例及行业相关法律法规规定。

请发行人补充披露上述风险。

保荐人核查并发表明确意见，对（6）出具专项舆情核查报告，请发行人律师核查（2）（3）（4）（5）并发表明确意见，请会计师核查（1）（2）（3）（4）（5）并发表明确意见。

回复：

……
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