10月20日，上海2025年第八批次土地拍卖举行现场交易活动。市场关注较高的徐汇、静安两幅地块均溢价成交。其中，招商蛇口联合体斩获静安区C070102单元32-04地块及32-08地块地下空间，而徐汇区WS5单元188N-I-21地块最终被中海收入囊中，成交楼板价约148503元/平方米创出上海徐汇滨江板块成交楼板价的新纪录。

　　本次土拍共出让6幅地块，涉及松江区、徐汇区、宝山区、静安区、杨浦区等区域，总起始价约184.95亿元。

　　静安区C070102单元32-04地块及32-08地块地下空间的起始价在此次土拍6幅地块中最高，为70.9615亿元。该地块共吸引了3位竞买人参与竞拍，竞争主要集中在1号竞买人与3号竞买人之间，且3号竞买人多次在1号竞买人报价后随即跟进抬高报价，展现出对该地块志在必得之势。经过52轮竞价，最终3号竞买人——由招商蛇口、越秀地产、星狮、南通瑞宏置业组成的联合体以77.3715亿元成功摘得该地块，溢价率约9.03%。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦向上海证券报记者表示，该地块最终由招商蛇口联合体拿下，并且溢价率也不算高。一方面，地块总价高，能负担得起的开发企业不多，临近年底，更是需要控制投资节奏；另一方面，豪宅产品虽然在上海热度高，但市场供应量也不少，因此房企会调低预期。

　　中海则在另一幅热门地块徐汇区WS5单元188N-I-21地块的争夺中笑到了最后。中海旗下杭州中海宏鲲房地产有限公司以44.65亿元，溢价率约10%成功竞得徐汇区WS5单元188N-I-21地块，成交楼板价约148503元/平方米。

　　徐汇区WS5单元188N-I-21地块位于徐汇区龙兰路与云锦路交会处，紧邻地铁11号线云锦路站，周边有豪宅云锦东方等项目，以及西岸凤巢、西岸艺术中心、西岸美术馆等多个商业综合体和艺术场馆。该地块的起始楼板价约13.5万元/平方米，这一价格已超过了2024年8月徐汇区斜土街道xh128D-07地块创下的约13.1万元/平方米的成交楼板价纪录，因此该地块在开拍前就已引起市场关注，而148503元/平方米的最终成交楼板价也使得上海徐汇滨江板块的成交楼板价再创新高。

　　下午杨浦区N090602单元D1-7地块的竞价则显得“中规中矩”，4位竞买人经过43轮竞价，最终保利置业以26.162亿元竞得该地块，溢价率约14.69%。当日出让的松江区地块、宝山区地块以及另外一幅徐汇区地块均以底价成交。

　　卢文曦认为，此次上海土拍主要有三大特征。一是市场分化依旧明显，除了市区3幅热门地块有溢价外，郊区地块均底价成交。目前市场趋势相对明确，市中心项目销售压力不大，郊区项目去化可能会有一些压力。二是溢价率不高，此次3幅溢价成交的地块最高溢价率才14.69%，与上半年时相比，房企拿地更趋保守。对房企来说，市中心项目虽然好卖，但市场竞争相当激烈，加之临近年底，完成拿地任务的房企拿地积极性不足，即使尚未完成拿地任务的房企也会偏谨慎。三是国企央企仍是拿地主角。

　　同策研究院联席院长宋红卫向上海证券报记者表示，从全国土拍情况来看，上海仍然是土拍热度最高的城市，但是与前几轮相比，本轮尽管个别地块仍保持较高热度，但是从溢价率、参拍企业规模和出价预期来看，整体有降温趋势。随着“好房子”标准的落地，上海土地指标也在进一步优化，有些地块已经不再要求中小套的比例，这符合改善需求主导的方向。此外，分工合作、风险共担模式下的房企联合参拍或将成为未来的趋势。由于市区地块要求的资金规模较大，不仅开发难度增加，比如风貌保护，地下开发，还有商业运营的要求，因此强强联合，各取所需，成为房企之间加强合作的基础。