招商蛇口拟向特定对象发行优先股，募集资金总额不超过82亿元，扣除发行费用后的净额将用于公司“保交楼、保民生”房地产项目建设。发行对象为不超过200名。公司控股股东、实际控制人或其控制的关联人不参与本次向特定对象发行优先股的认购，亦不通过资产管理计划等其他方式变相参与本次向特定对象发行优先股的认购

　　许久不见，上市房企二级市场再融资。

　　9月12日晚，招商蛇口公告，公司拟向特定对象发行优先股，募集资金总额不超过82亿元，扣除发行费用后的净额将用于公司“保交楼、保民生”房地产项目建设。

　　据公告，招商蛇口本次向特定对象发行的优先股种类为附单次跳息安排的固定股息率、可累积、不设回售条款、不可转换的优先股。发行对象为不超过200名。公司控股股东、实际控制人或其控制的关联人不参与本次向特定对象发行优先股的认购，亦不通过资产管理计划等其他方式变相参与本次向特定对象发行优先股的认购。

　　优先股是类似于债券的投资工具，是一种与普通股相区别的股份，且后续不能转换为普通股。因此在发行后，不会增加招商蛇口股票在二级市场上的供给，这一设计避免了对现有股东股权比例的摊薄，良好平衡了各类型投资者的利益，也契合一二级市场协调平衡发展的政策理念。

　　同时，相比发行公司债券，发行优先股既可以降低公司的资产负债率，又可以相对便宜地增加资本。招商蛇口在公告中表示，按照本次优先股募集资金总额82亿元（暂不考虑发行费用）的发行规模和截至2025年6月30日公司的净资产规模静态测算，本次发行成功后，预计公司的净资产将增加2.94%，资产负债率将下降0.64个百分点。

　　招商蛇口此次募资投向的11个项目中，有8个项目位于北京、上海、广州、深圳等核心一线城市。这种聚焦核心城市的策略与其业绩表现相呼应。

　　2025年上半年，招商蛇口核心10城销售业绩贡献占比70%，同比提升4个百分点，并在全国12个城市进入当地流量销售金额前五。

　　招商蛇口2025年半年报显示：公司上半年实现营业收入514.85亿元，同比增长0.41%；实现归母净利润14.48亿元，同比增长2.18%。

　　销售方面，上半年，招商蛇口累计实现签约面积335万平方米，签约销售金额888.94亿元，销售规模稳居行业第四。今年前8个月，公司累计实现签约销售金额达1240.08亿元。

　　在行业调整期，招商蛇口依然积极获取优质土地储备。2025年上半年，公司累计获取16宗地块，总计容建面积约167万平方米，总地价约353亿元。

　　此外，招商蛇口本次融资举措出现在深圳市出台支持政策，维护房地产市场稳定向好的背景下。

　　9月5日深夜，深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行发布《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》。根据《通知》，符合商品住房购房条件的家庭，包括深圳户籍居民家庭、在深圳连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非深圳市户籍居民家庭，在罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区购买商品住房不限套数。

　　9月12日，多家驻深银行机构发布公告，宣布调整商业性个人住房贷款利率定价机制。据上海证券报记者不完全统计，9月5日深圳楼市新政出台后，包括工商银行深圳市分行、建设银行深圳市分行等12家银行均明确，自即日起，商业性个人住房贷款将不再区分首套房与二套房类型。

　　中指研究院政策研究总监陈文静对上海证券报记者表示，总体来看，本次深圳优化楼市政策，有助于提振市场预期，促进市场“止跌回稳”。从调控方向看，本次深圳从优化限购、优化信贷、加大公积金支持方面进行调整发力，政策调整力度较北京、上海更大，且将调控对象细化至各区、各街道，施策更为精准；上海、深圳不再区分首套二套房贷利率后，预计未来更多城市将参考落地，能够进一步降低居民购房成本，更好释放改善性住房需求。另外，深圳此次出台的多项公积金贷款政策，预计也将有更多城市参考跟进，提高公积金贷款的使用效率，发挥公积金支持住房需求的作用。