公告日期：2025-09-13

股票代码：001979 证券简称：招商蛇口 上市地点：深圳证券交易所
招商局蛇口工业区控股股份有限公司

向特定对象发行优先股

方案论证分析报告

二〇二五年九月

招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口”或“公司”）是在深圳证券交易所主板上市的公司。为满足公司业务发展的资金需求，增强公司的资本实力，提升持续发展能力，根据《中华人民共和国公司法》（以下简称“《公司法》”）、《中华人民共和国证券法》（以下简称“《证券法》”）、《国务院关于开展优先股试点的指导意见》和《优先股试点管理办法》等有关法律、法规和规范性文件的规定，公司拟向特定对象发行优先股，募集资金总额不超过 820,000 万元（含人民币 820,000 万元），扣除发行费用后的净额将用于公司“保交楼、保民生”房地产项目建设。

一、本次发行的背景和目的

（一）本次发行的背景

1、政府持续出台一系列政策，推动房地产市场止跌回稳

2022 年下半年以来，中央及地方政府出台多轮房地产行业支持政策以推进“保交楼、稳民生”的工作落地，积极引导房地产行业向新发展模式转变。2022 年 12 月 16日，中央经济工作会议提出要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保
稳定各项工作，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。2023 年 10 月 31 日，中央金融
会议提出，促进金融与房地产良性循环，更好支持刚性和改善性住房需求，构建房地产
发展新模式。2024 年 4 月 30 日，中央政治局会议对房地产工作作出重大部署，首次提
出“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质
量发展”。2024 年 9 月 26 日，中共中央政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回
稳”，同时推动构建房地产发展新模式，各地政府迅速作出响应，相继在限购政策、首
付比例、税收等方面进行调整。2024 年 12 月 9 日，中共中央政治局会议首次提出“稳
住楼市”。2025 年 3 月 5 日，李强总理代表国务院在十四届全国人大三次会议上作《政
府工作报告》，强调要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。国家从消化存量、优化增量两方面着手，推出一揽子政策组合拳，推动房地产市场持续回稳向好。

2、房地产行业仍将稳定发展，对维护宏观经济具有重要作用

2025 年 7 月 15 日的中央城市工作会议指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定
发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，会议提出以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效。

根据国家统计局数据，2024 年房地产业增加值 8.46 万亿元，占 GDP 的比重仍达
6.27%，房地产开发投资 10.03 万亿元，占固定资产投资额为 19.25%，同时房地产对上下游产业影响较大，直接和间接带动与住房有关的建材、家装、家电等制造业，也带动金融、商务服务等第三产业。房地产行业稳定健康发展对于促进投资、带动消费、促进经济发展具有重要影响，在维护宏观经济稳定中发挥了重要作用。

3、房地产行业逐步向新发展模式转变

2021 年底中央经济工作会议首次提出“探索新的发展模式”。2024 年 7 月 18 日，
中国共产党第二十届中央委员会第三次全体会议通过《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，再次强调“加快构建房地产发展新模式”。房地产行业需消除过去“高负债、高周转、高杠杆”的模式弊端，精挑细选搞开发、精雕细琢提品质、精诚合作促去化、精耕细作抓经营、精打细算控成本，全面提升产品力，逐步形成适度杠杆比例、合理负债水平和正常周转速度的发展机制，建设适应人民群众新期待的“好房子”，更好满足刚性和改善性住房需求，并从开发为主向开发运营并重转变。
（二）本次发行的目的

1、响应国家政策号召，践行央企社会责任

2022 年下半年以来，中央及地方政府出台多轮房地产行业支持政策以推进“保交
楼、稳民生”的工作落地，尤其是 2024 年 5 月 17 日的全国保交房工作会议，将维护房
地产市场和行业的稳定摆在更加突出的位置。

2022 年 11 月，中国证监会提出“允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金
用于政策支持的房地产业务，包括与‘保交楼、保民生’相关的房地产项目，经济适……
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