招商局蛇口工业区控股股份有限公司（简称“招商蛇口”）近日宣布，为促进公司高质量发展，推动存量资产价值释放，公司筹划开展博时蛇口产园REIT第二次新购入基础设施项目事项。据了解，这是国内首个二次扩募的公募REITs案例。2024年，国内公募REITs的逐步成熟为行业带来新的机遇，招商蛇口通过不断提高资产运营质量和物业服务规模，切实加大转型发展力度。截至2024年末，公司已经在产业园区、租赁住房、集中商业等业态先后搭建多个REITs平台。

　　博时蛇口产园REIT业绩平稳

　　资料显示，招商蛇口作为发起人及原始权益人发起设立的博时蛇口产园REIT，已于2021年6月21日在深圳证券交易所上市，首发资产为万融大厦、万海大厦两个办公类产业园。2023年6月16日，博时蛇口产园REIT完成第一次新购入基础设施项目及对应扩募份额的发行上市，首次扩募购入资产为“光明加速器二期项目”。

　　根据招商蛇口最新披露的内容，博时蛇口产园REIT本次筹划二次扩募购入的基础设施项目，包括招商局光明科技园多栋资产（扩募部分）、前海易港中心、前海易保园区的W6、W7仓库及辅助楼等。

　　招商蛇口介绍，本次筹划事项，有利于进一步促进公司持有物业“开发—运营—资本化—再投资”的良性循环体系，实践以存量带增量、以产融促周转的轻重结合发展战略，打造公司业务增长新曲线。

　　根据博时蛇口产园REIT近日公布的2024年年报，报告期末基金份额总额14.21亿份，2024年度，该基金实现可供分配金额1.42亿元，较上年同期增长19.82%，主要原因系首次扩募资产“光明加速器二期项目”在报告期贡献了完整年度收益。

　　结合博时蛇口产园REIT于2023年度第一次扩募的《扩募招募说明书》，基金2024年实现可供分配金额完成率为96%。由于宏观经济影响，租金单价有所下调，报告期收入略低于预期。

　　不过，对比博时蛇口产园REIT近三年资产项目经营业绩的整体情况，该基金基础设施项目经营业绩较为平稳，其2022年、2023年、2024可供分配金额较《招募说明书》及《扩募招募说明书》预测的完成率，分别为93%、99%、96%。

　　多业态搭建平台形成资本循环

　　2024年，国内公募REITs的逐步成熟为行业带来新的机遇。底层资产已涵盖产业园区、保障性租赁住房和消费基础设施等多种类型，进一步打通了房企全生命周期发展模式与投融资机制，为房企转型发展提供了新的动力。

　　招商蛇口年报显示，公司2024年实现营业收入1789.48亿元，同比增长2.25%；实现归母净利润40.39亿元，同比下降36.09%。公司解释称，报告期业绩变动，主要原因在于行业整体下行、公司开发业务项目结转毛利率同比下降、计提房地产项目减值准备同比增加。

　　2024年，招商蛇口通过不断提高资产运营质量和物业服务规模，加大转型发展力度。年报显示，公司持续提升资产运营能力，并通过公募REITs推动存量资产价值释放，优化资产结构同时布局增量市场，形成“开发—运营—资本化—再投资”的资本循环闭环模式。

　　2024年，招商蛇口还通过扩大保障性租赁住房的大规模建设，建立租购并举的住房开发模式。公司以位于深圳的壹栈太子湾项目和壹栈林下项目为底层资产，搭建了蛇口租赁住房REIT平台，并于2024年10月23日完成上市发行，发售价格为2.727元/份，溢价率9.2%，募集资金13.64亿元。

　　随着租赁住房REIT的落地，招商蛇口在产业园区、租赁住房、集中商业等业态先后搭建多个REITs平台，通过各REITs平台打通资产退出通道。截至2024年末，公司通过公募REITs平台管理资产约59万平方米，管理口径收入达8.13亿元。

　　博时蛇口产园REIT表示，报告期内，万海大厦、万融大厦、光明加速器二期项目整体运营情况基本稳定，未发生影响未来项目正常现金流的重大情况。不过，预计2025年度“光明加速器二期项目”周边新入市项目较多，区域租赁市场竞争可能进一步加剧，或将在一定程度上影响基础设施项目的经营情况。