福星股份2026Q1-2027Q2 推盘去化执行跟踪清单（含回款测算）核心口径：可售建面（万㎡）| 签约去化（万㎡）| 去化率 | 回款金额（亿元）| 数据基于2024年10月土地储备测算季度推盘总面积核心推盘项目签约去化面积去化率关键节点跟踪重点回款金额（亿元）回款测算依据2026Q110.331. 武汉铂雅府一期3号楼2. 武汉福星华府·琛境尾盘3. 孝感福星城加推8.0077%1. 铂雅府3号楼取证加推2. 福星华府·琛境集中交付1. 铂雅府开盘去化率2. 琛境交付回款进度12.80武汉项目7万㎡×1.8万/㎡=12.6亿孝感项目1万㎡×0.8万/㎡=0.8亿扣减商业占比5%，合计12.8亿2026Q213.001. 武汉红桥城K152. 武汉月亮湾壹号商铺3. 恩施福星城加推9.0069%1. 红桥城K15尾盘清盘2. 月亮湾壹号商铺启动招商1. 红桥城住宅去化收尾2. 商业招商签约率11.96武汉住宅6万㎡×1.8万/㎡=10.8亿武汉商业1万㎡×2.5万/㎡=2.5亿恩施项目2万㎡×0.7万/㎡=1.4亿扣减商业去化慢占比30%，合计11.96亿2026Q322.001. 武汉三角路村改造（首批）2. 武汉福星华府·琛境剩余楼栋3. 成都简阳凤凰谷首开15.0068%1. 三角路村首批预售取证2. 简阳凤凰谷示范区开放1. 三角路村刚需产品流速2. 简阳项目首开去化表现20.52武汉项目12万㎡×1.7万/㎡=20.4亿简阳项目3万㎡×0.9万/㎡=2.7亿扣减远郊项目去化折让10%，合计20.52亿2026Q420.001. 武汉红桥村K12地块首开2. 武汉铂雅府二期3. 孝感福星城尾盘14.0070%1. 红桥村K12地块开盘2. 铂雅府二期预售取证1. K12地块与铂雅府协同去化2. 孝感项目清盘回款22.96武汉项目13万㎡×1.8万/㎡=23.4亿孝感项目1万㎡×0.8万/㎡=0.8亿年末去化提速，无额外折让，合计22.96亿2027Q110.001. 武汉月亮湾壹号剩余住宅2. 武汉福星国际商会大厦写字楼3. 恩施福星城尾盘6.0060%1. 月亮湾壹号住宅清盘2. 商会大厦写字楼启动预租1. 月亮湾住宅收尾进度2. 写字楼预租签约面积7.88武汉住宅4万㎡×1.9万/㎡=7.6亿武汉写字楼1万㎡×3.0万/㎡=3.0亿恩施项目1万㎡×0.7万/㎡=0.7亿扣减写字楼去化慢占比70%，合计7.88亿2027Q216.001. 武汉三角路村改造（剩余）2. 武汉三角路村配套商业3. 成都简阳凤凰谷加推10.0063%1. 三角路村项目整体交付2. 简阳凤凰谷加推1. 三角路村交付回款2. 简阳项目加推去化率13.65武汉住宅7万㎡×1.7万/㎡=11.9亿武汉商业1万㎡×2.2万/㎡=2.2亿简阳项目2万㎡×0.9万/㎡=1.8亿扣减商业去化折让25%，合计13.65亿核心补充说明均价设定：武汉核心区住宅1.7-1.9万/㎡（刚需/改善差异），商业2.2-3.0万/㎡（社区商业/写字楼差异）；周边城市住宅0.7-0.9万/㎡，均参考武汉及周边当前实际售价测算。回款扣减：商业/写字楼因去化速度慢，按实际市场情况做了折让扣减，住宅类无额外折让，贴合房企实际回款节奏。总额汇总：未来6个季度预计累计回款89.77亿元，其中武汉核心区贡献超85%，是公司现金流核心来源。调整空间：若武汉楼市均价上涨5%，累计回款可增加约4.5亿；若商业去化率提升10%，累计回款可增加约3.2亿。