公告日期：2025-05-09

房地产估价报告

估价项目名称：西安经济技术开发区土地储备中心国有土地
使用权收回补偿涉及西安经济技术开发区
明光路东侧、凤城二路北侧 WY12-23-1 号
宗地内附着物市场价值评估

估价委托人：西安经济技术开发区土地储备中心
房地产估价机构：陕西华地房地产估价咨询有限公司
注册房地产估价师：史燕宇(注册号 6120200025)

吴 蒙(注册号 6120130021)

估价报告编号：陕华地房估字[2025]第 002 号

估价报告出具日期：2025 年 2 月 13 日

目 录

估价师声明 ......4
估价的假设和限制条件 ......5

一、一般假设......5

二、未定事项假设......5

三、背离事实假设......5

四、不相一致假设......7

五、依据不足假设......6

六、估价报告使用限制......8
估价结果报告 ......10

一、估价委托人......10

二、房地产估价机构......10

三、估价目的......10

四、估价对象......10

五、价值时点......17

六、价值类型......17

七、估价原则......18

八、估价依据......18

九、估价方法......21

十、估价结果......21

十一、注册房地产估价师......22

十二、实地查勘期......22

十三、估价作业期......22
附 件 ......23
附件一、《房地产估价委托函》(复印件)；

附件二、《西安经济技术开发区项目合同书》(复印件)；

附件三、《国有土地使用证》(西经国用(2001 出)字第 013 号)(复印件)；

附件四、《西安秦经家具有限公司总平面图》(98 年 6 月 24 日第 9802 号)(复印件)；

附件五、《建筑物、构筑物明细表》(复印件)；

附件六、《秦川机床工具集团股份公司关于企业名称变更的说明》(复印件)；

附件七、秦川机床工具集团股份公司《营业执照》(复印件)；

附件八、事业单位法人证书(复印件)；

附件九、估价对象位置示意图；

附件十、估价对象现状照片；

附件十一、房地产估价机构营业执照(复印件)；

附件十二、房地产估价机构资质证书(复印件)；

附件十三、注册房地产估价师注册证书(复印件)。

估价的假设和限制条件

一、一般假设

(一)注册房地产估价师对估价所依据的估价委托人提供的估价对象相关资料进行了审慎检查，无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性，但未到政府相关部门予以核实，假定它们是合法、真实、准确和完整的。
(二)注册房地产估价师对估价对象的现场查勘仅限于其外观和周围环境景观，对房屋安全、工程质量、环境等影响估价对象价值的重大因素给予了必要关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定工程质量达到或超过国家建筑施工验收规范规定的合格标准。

(三)价值时点的房地产市场是公开、平等、自愿的交易市场。

(四)估价对象可在市场上进行自由的交易。

(五)估价对象的使用、运作方式、处置程序符合国家、地方法律法规。
(六)估价对象以维持现状、继续利用最为合理，本次估价以维持现状、继续利用为假设前提进行估价。

二、未定事项假设

无。

三、背离事实假设

根据委托方提供的资料及估价师调查了解，截止价值时点，估价对象中生产车间(部分建筑)、餐厅、车间 2 对外出租使用，存在租赁权。考虑到本次估价目的是为委托方国有土地收回确定补偿款提供价格参考依据，评估拟收回土地地上建筑物所有权市场价值，参照《西安市人民政府关于印发国有土地上房屋征收评估办法的通知》（市政发〔2021〕12 号）中“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”，应评估估价对
象无租约限制的价值，故本次估价不考虑该租赁权对估价对象价值……
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