长城资产改写了金科基因。4月28日晚间，金科股份发布2024年度报告。报告显示：未来金科将专注于困境资产和不良资产的投资与处置。特殊资产将与投资、开发、运营一起成为其四大主营业务。这是历史上首家房企正式宣布入局不良资产。尽管巨亏319亿，但今日开盘，金科股份涨停。
千亿金科重建经营模式财报显示：金科股份2024年实现营业收入275.54亿，同比下降56.43；归母净利润亏损319.7亿，同比下降266.12%。截至报告期末，资产总额1771.83亿，同比减少20%。
对于巨额亏损，金科股份给出了详细的解释：
一是整体项目销售下滑，2024年达到交付条件的项目较上年同期大幅减少；
二是公司债务逾期导致项目板结及剩余可售项目多集中在三、四线城市的影响，存货跌价准备130亿元；
三是受公司债务逾期、诉讼判决生效未按期偿还等原因，计提各项逾期利息、罚息、违约金及延迟履行金，产生的财务费用合计79亿元；
四是资产被动处置损失，计提资产减值损失约13亿元；部分子公司因无力清偿到期债务，被债权人申请进入破产清算或破产重整产生较大损失。
不过，2024年，金科股份已引入上海品器联合体、中国长城资产、四川发展证券基金三家产业投资人，重整投资人已形成“优质资本+央企AMC+地方国企”的投资组合，同时完成与十多家财务投资人的满额签约，重整投资人以26.28亿元认购公司资本公积转增的30亿股，截至目前，重整投资人已经足额缴纳第一期履约保证金。
金科股份表示，重整已经到了最后的关键时刻，参考过往重整实践，走到这一步的上市公司重整成功率几乎是100%。所以作为“地产重整第一股”的金科股份，或即将成为全国房企通过司法重整化解风险的范例。
重整成功后，金科将重建经营模式。
不良资产为主业
金科表示，重整完成后，将布局“投资管理、开发服务、运营管理、特殊资产”四大业务板块。
金科股份首次在年报中对“特殊资产行业”进行了展望分析，表示中国特殊资产行业市场空间巨大，其中仅不良资产的存量规模就达10万亿元。经过本轮行业深度调整，市场主体将大幅减少，大量因企业主体陷入困境而产生的特殊资产将逐渐增多。这为重整后的金科股份带来业务机会，金科股份在房地产开发方面拥有丰富的经验，且重整成功后可以轻装上阵参与特殊资产的运营管理和盘活，在特殊资产管理市场形成较强的市场影响力和差异化的竞争能力，从而获得快速发展的先机。
未来金科将专注于困境资产和不良资产的投资与处置，提供特殊资产全生态的“理债”服务，包括资产变现、运营、管理、处置及提供金融工具的解决方案。
这是金科首次官方宣布加入不良资产行业，此前也有融创等房企通过与AMC合作拿一些困境地产项目进行开发，但并未成为主业。
可以说，是长城资产改变了金科的基因，让金科看到了不良资产行业巨大的发展空间足以支撑起一个A股上市公司。
据了解，金科股份重整完成后，保留公司和非保留公司中共有近600个项目。长城资产将配合公司对重整后的保留项目及非保留项目进行系统梳理，形成后续资产经营盘活方案。金科股份将配合长城资产梳理其在重庆区域为主的存量项目，寻求代建代管等合作机会。
此外，长城资产帮助金科股份在不良资产管理市场形成较强的影响力和竞争力；探索房地产新形势下“不良资产+”的风险化解方案，为金科股份带来快速发展的先机。金科内部人士表示：“未来不愁没有业务，产业投资人手中有大把不良资产，金科股份将成为产业投资人消化不良资产的重要平台之一。”截至2024年9月30日，长城资产资产规模5608亿，与前两年相比规模严重收缩。一方面是子公司融资租赁业务规模，另一方面是长城资产存量不良资产加速处置。金融资产管理公司存量资产所产生的减值正逐年吞噬净利润。加速清存量成为共识，但实际操作中都面临着阻碍，尤其是2016年前后四大AMC争抢资产包，高价买入的那一批资产，现在卖了就等于亏损，账面数据不好看不说，谁来担责才是最重要的。所以这些资产就成为“烫手山芋”，卖也不是，不卖也不是，进退维谷，不过长城资产似乎更为果断，这两年其内部传言：“没有什么资产是不能卖的”。长城资产此次纾困金科，借道金科，不仅响应了监管层对全国性AMC“轻资产”运营的要求，也借助这一大事件打响了自身“实质性重组”的业务招牌，还消化了存量资产，多方获益。
一步好棋 一箭三雕一场相互的救赎，却也走的步步惊心。2025年1月16日，金科股份公告，重整中财务投资已达到计划的额度。其中，长城资产、长城资产旗下长城资本分别以产业投资人、财务投资人身份参与金科重整，共计投资近4个亿。中国长城资产自有资金投资近1.9亿元，控股孙公司长城资本通过“长城资本凤凰3号集合资产管理计划”投资约2.08亿元。中国长城资产全面负责其指定财投资金募集，并承担兜底责任。
产业投资人对公司的经营决策和战略方向拥有更大的控制权，可能会导致公司业务重组、管理层变动以及公司文化和业务模式的重塑。
长城资产获得产业投资人身份历程颇为坎坷。从2022年金科出险后，长城资产一直在对其进行纾困，金科的公告中甚至笃定了长城资产战略投资人身份，直到2024年11月22日，投资人名单出炉，长城资产未在其中。取而代之的则是名不见经传的上海品器管理咨询有限公司与北京天娇绿苑房地产开发有限公司联合体这一结果让不良资产行业颇为意外。
但长城资产很快又报名产业投资人。在此期间，长城资产总裁向党在公司总部会见重庆市江敦涛副市长一行。双方就区域金融合作、房地产风险化解及重点项目推进等事宜交换了意见。
几经波折，多方努力，长城资产终得重要一席。
此次，长城资产一方面要对600个项目策划经营盘活方案，寻求代建代管，一方面也要将金科地产带上“轻资产”运营之路，并使其成为长城资产消化不良资产的重要平台之一。一箭双雕，甚至三雕，长城资产这盘大棋，着实富有远见，但也步步惊险。
