亮点

1.市净率较低，目前股价3.80元，每股净资产6.01元。0.6倍市净率，这还是累计减值了几年的基础上实现的。

3.公司投资物业成本计量，账面价值30亿，年租金收入4.4亿，每年毛利润1.5亿，折旧1.5亿，能带来大约0.7亿净利润和2.2亿的经营现金流。

3.公司股价长期滞涨，也是严重超跌。最大跌幅70%，本轮最低价3.10元，当前股价才3.64元，本轮反弹才区区的16%，远低于指数的35%涨幅。严重滞涨。

4.深圳国资，具有获取深圳棚改的优先机会。公司自有两块土地准备进行改造，罗湖金翠3.45万平米土地（附近房价7万，写字楼4万），龙华华富5.3万平米土地（附近住房4万，商办3万），规划住宅、商办。按照4.0的容积率，整体改造有35万平米，均价估计5万，货值175亿，改造成功的话意义重大。

5.西丽高铁站置换14万平米可以带来近100亿的商品房置换和超25亿的利润，并最后能收回23亿的投资成本。净现金流达50亿以上。

6.深圳本地国资股，存在几个特殊的资产重组可能性。一是深圳优质公司借壳的可能性，这些借壳一般都会找国资背景借壳，就是直接收购国资股权，置换业务；二是深圳国资系统的业务重组；三是国资下的资产注入等。

1.业绩没有亮点。未来三年虽然有深圳几个项目的结算和建筑出租等业务，2025年四季度交房资源量较大，25年业绩稳定，但是2026年是业绩空白期，2027年及后面的业绩要取决于西丽房产置换的进度。

2.永续债32亿，每年1.2亿的利息需要利润前扣除，严重制约利润。

3.深圳外项目还有不超过10亿的最大化减值可能。累计已经减值了账面大约13亿减值，估算应该比较充分了，但是房价还没有完全止跌，还需要再观察。

4.公司每年高达4-5亿的研发费用，严重影响利润。公司几年时间投入了30亿搞研发，也不知道研发成果究竟有多重要，每年研发费用严重影响了当期利润。

公司基本财务健康，有息负债200亿，账面现金和出售金融资产等近百亿，净有息负债大约100亿，公司融资成本只有2.8%，上市地产里面算是最低的之一。

罗湖改造的规划许可24年已经通过，3.5万平米占地面积，容积规划面积16.2万平米，其中住宅6.82万平米，产业房9.36万平米。

到处都是地产行业减值的。

也说说天健集团的资产减值可能性。

一、开发成本部分，除了苏州外，基本是限价房，买地的时候就限定价格了，基本成交价就是当时的限价，部分略低，整体看开发成本部分减值迹象不明显。

二、开发产品部分，目前账面成本50亿，已经累计减值12亿，减值幅度24%，主要是南宁和广州，账面成本下降到了38亿，按照房价再跌了5-10%计算大约需要再减值2-4亿。

三、核心就是苏州项目是否需要减值了。目前看苏州房价大约跌了5-8%，需要减值2.5-4亿。

意思是大约100亿开发成本和产品存在减值可能性，大约减值幅度5-8%，也就是大约要减值5-8亿。

轻一点减值5亿就可以了，基本能保住全年盈亏平衡。当然一次性财务洗澡减值10亿的可能性也存在，这样全年大约亏损4-5亿。相比一堆的巨额亏损的开发商也算是可以了，毕竟行业太悲壮了。

统计局数据：

南宁房价同比下降0.7%，广州同比下降4.8%。

2024年天健计提减值是5亿。24年南宁房价下跌7.7%,广州房价同比下跌9.1%。

对比来看2025年广州和南宁减值应该很小，就看苏州项目减值情况了。

因为根据2023-24年苏州项目销售价格，还能小幅盈利，但是25年房价的下跌应该已经击破盈亏平衡点了，可能需要减值了，只是减值的幅度不好测算了。