因为迎玺花园没能交房，2025年房价还在继续探底中，所以中洲控股年报亏损很难改变了，所以这段时间一直没有发言。

昨天公布业绩预告，亏损略超预期，我本来预期亏损大约4亿，因为减值还是没办法的事情，房价还在下跌中，惠州东莞成都等的房价没能企稳，公允角度需要再进行减值测试的。

2025年的亏损额基本就是减值额。因为锦城湖岸结算部分和转让物业部分以及自持经营物业部分的利润基本只能够税费。25年大约还要开支2.5亿的销售费用，2亿的管理费用，3.5亿左右的财务费用，合计是大约8亿的三费，因为所得税采取的当期缴纳和递延所得税资产负债冲减，所以还要承担大约1亿的所得税，9亿的税费。锦城湖大约贡献税前3亿利润，出售资产税前2.3亿利润，参股0.2亿利润，经营物业税前2亿多利润，基本就是8亿左右税前利润。

所以基本就是减值额就是亏损额。

到底还能减值多少？看看基本数据就清楚了：

一、扣除锦城湖和铂玺坊自持的产品部分，大约产品部分账面成本32亿，累计减值10亿，估计25年再减值3亿多，大约就是近40%的减值幅度，等同于房价下跌50%的预期。

二、在建成本部分，扣除迎玺花园和宝安26区外，成本总额58亿，累计减值30多亿，再减值大约5亿，账面成本从58亿减值到大约只有20多亿了，减值幅度高达65%，这些存货总容积面积是147万平米，扣除已经进行的建安成本大约8亿，意味着土地成本已经减值到了大约15-18亿了，单位楼面成本下降到1000元了，已经是超级地板价了。当然也反应了惠州房价下跌的惨烈程度。

一起合并计算：扣锦城湖和迎玺、宝安26区等外需要减值的部分总账面成本90亿，累计账面减值44亿，25年再减值8亿，合计减值52亿，减值幅度近60%，堪称减值之最，也足见减值的充分程度之高整个上市公司难再找了。

绝大多数开发商这样“公允”的减值，大多数都要资不抵债了。

当然中洲之所以敢这么做，还不是因为运气好，有迎玺花园这块特殊的存货（一方面带来了净现金流高达80亿以上，一方面带来可售部分利润超50亿），刚好可以抵消长达三年的大规模减值。

吧里有朋友谈到迎玺花园费用前置问题，这个确实是，大致就是销售费用中的广告费人工费前置，大约是3亿（算到了24-25年里面），财务费用不影响，只是土地增值税的时候扣除项目，26年及以后财务费用肯定还要大幅度下降的。

关于所得税这一块，因为所得税是根据竣工交付的熟早原则计算的，如果迎玺花园25年12月竣工，26年3月交房，那么根据税法需要25年结算这部分的所得税的。如果这样的话，25年财报中就体现了26年3月交房部分的所得税了，这样等于26年高达3-4亿的所得税25年交了，这样中洲减值就只有4-5亿了。这样话业绩预告中隐含了26年的3-4亿的利润。

迎玺花园超50亿的利润是很难改变的，以后再减值可能性基本没有了，房价就算再跌也很难再减值了，惠州已经减值到几百元的楼面地价了，再减值就属于不当会计了。减值到0地价等于不开发了，彻底放弃开发。

当然中洲就有这样的先例，惠州一规划五星级酒店，2.3亿的地价全额减值，不开发了，养草去了。

正常情况未来2年中洲能够再结算50多亿利润，甚至是60亿利润（税费前置）。而且具备账面现金覆盖有息负债的能力，这样公司基本就存活下来了，就算宝安26区不改规划，按照原规划开发也不会太亏，毕竟附近房价相对坚挺，属于深圳核心区。笋岗物流园自持经营长期也无妨。反正大环境变了，租金回报率也不差。

不好的一面就是净资产不断的减少，就算迎玺花园结算冲回大量净资产，市净率角度公司还是账面净资产实力不够雄厚。

净资产不雄厚也大大降低了迎玺花园结算时候的分红率。以前的华联控股和京基智农相似项目结算的时候都是超级分红（分红率40-50%），看来迎玺花园结算的时候能实现分红率20%就十分知足了。