2025年半年销售情况：

1.锦城湖岸销售0.9万平米，均价3.56万，销售3.2亿。

2.成都中央公园0.08万平米，均价0.94万，销售0.075亿。

3.石碣镇项目0.72万平米，均价1.58万，销售1.14亿。

4.惠州半岛城邦0.444万平米，均价0.72万，销售0.32亿。

5.惠州河谷花园0.25万平米，均价0.96万，销售0.24亿，应该是商业。

6.惠州南麓院1.14万平米，均价0.98万，销售1.12亿。

7.铂玺坊0.744万平米，均价3.97万，销售2.954亿。

8.迎玺花园8.165万平米，均价6.41万，销售52.32亿。

合计销售13万平米，销售61.5亿。

结算项目：

1.锦城湖岸1.52万平米，均价4.26万，收入6.48亿，毛利润率69%。

2.惠州南麓院1.346万平米，均价0.91万，收入1.231亿，抵扣减值准备后毛利润率9.6亿，基本等于项目单位成本是0.83万。目前销售价格0.98万。再减值可能性较小。

3.惠州半岛1.373万平米，均价0.71万，收入0.98亿，扣减值准备后毛利润率17.9%，基本等于项目单位成本0.59万。目前售价0.72万。再减值可能性较小。

4.河谷花园0.1736万平米，均价0.87万，收入0.1516亿，扣减值后毛利润率14.9%，等于单位成本大约0.74万。

5.铂玺坊0.77万平米，均价4.01万，收入3.09亿，毛利润率43.3%，大约单位成本2.28万元，意味着后期的写字楼就算只卖3万基本也还是不错盈利的。

6.出租物业2.12亿，同比增长10%，毛利润率64%，下降1个百分点。

7.酒店和物业管理2.8亿应收，整体毛利润率18%。

费用情况

1.销售费用主要还有广告费0.41亿，所以费率较高，销售佣金0.52亿，说明佣金率大约是5%。应该是铂玺坊佣金比例较高。

2.财务费用还有2亿，大概率是偿还信托的17.6亿进行了利息结算。9.2%的年利率。中洲高利率借款偿还完毕。剩下借款是82亿，主要就是银行借款了。利率区间4.15%-6%，均值就是5%。

全部80亿借款年利息4亿。后续如果继续偿还借款，公司财务将继续下降。

公司半年利息收入0.2亿，未来每年估计利息收入0.6亿左右。

3.投资收益主要是卖了物业2.15亿，参股物业公司0.14亿。

4.公司递延所得税资产14亿，递延所得税负责5亿，相差9亿，基本就是未来利润表将少交9亿的所得税。

5.公司营业外支出高达近1亿，主要是罚金和违约金，初步估计是政府应付税金利息等。

6.减值了惠州中央公园存货0.27亿，应该是车位减值。出售物业中1亿减值准备抵消。

有息负债情况：

1.有息负债82亿，账面现金51亿（含5亿的理财产品），净有息负债31亿。

2.迎玺花园合同负责111亿，说明还有78亿左右货值和销售没有收款，这些销售到账基本可以换来40亿账面现金，从此公司现金可以覆盖有息负债，公司财务将彻底健康。

公司未来3年正常结算利润大约55亿，如果能按照现在的市场分红率政策，30%分红，就是16.5亿分红，市值的30%多分红就回来了。如果按照50%分红率，27.5亿分红，基本40%多的成本分红就分回来了。

公司未来还可以依靠200万平米的存货和每年4-5亿的租金收入、酒店物业等实现一定的可持续发展。

当下市场普遍高估值的背景下，这样的兼具进攻和防守的公司，奇货可居！

这两天许多房地产股异动。

主要原因：

一是投资参股，业务转型，比如首开因为投资参股成为人气榜，资金疯狂炒作。福星股份一个计划转型的交流会，股价也是表现不错。

二是化债。华夏和荣盛，动辄几百亿，上千亿的债务转为几十亿的股权，等于几百亿和千亿债务不还了，这是房地产行业的超级利好。也是有限责任公司的巨大制度优势。

比如华夏幸福，动辄就是1500亿左右的化债，金科也是1470亿的债务基本不用还了，这一下子公司就留下来点资产了。而且未来没有利息负担，等于一夜之间赚了几百亿和千亿。当然这些公司账面亏损也是几百亿，最后能留下来一些净资产。

三是纯属资金炒作。比如苏宁环球，没有任何消息就能4个涨停，典型的资金驱动的投机行情。

至于中洲控股业绩爆发的时间节点。

1.25年三季报，受结算资源太少的影响，业绩一般。

2.25年年报，注定就是大幅度增长，因为迎玺花园结算一期43亿。估计到时候市盈率只有4倍，整个市场最低估值之一。

3.26年一季报或半年报，将集中结算迎玺花园二期56亿。动态市盈率将只有不足2倍，整个市场估值第一都可能。

4.2027年一季报或半年报，集中结算迎玺花园三期85亿左右。动态市盈率只有1倍多，整个市场第一名。

第一，距离2026年1月公布业绩预告只有4个月了。

第二，距离26年4月或7月业绩预告只有7个月和10个月了。

第三，距离27年4月或7月业绩预告只有19个月和22个月了。

时间窗口有点近了。

至于公司会不会转型，这个不好说，未来公司有钱了，早晚会想办法最优化利用资金。

比如目前有几家资金链健康的公司都选择了转型。

比如公司地处深圳。创新环境最好的地区之一。