一、论业绩。奇货可居！

未来三年基本锁定65亿利润，市值的1.5倍，等于年均2倍市盈率，放眼整个市场，独一无二。当然这有行业的特殊性。

理由：

1.迎玺花园190亿货值将陆续结算，由于税费前期已经分担部分，后面结算的时候能少分摊一些，500元的楼面地价，售价63000元以上。这样的项目体量和超高毛利润率，目前看独此一家了。

2.随着有息负债的不断清偿，财务费用将从最高的6.9亿下降到25年的2.5亿左右，26年基本归零，财务费用大幅度的减少，也将极大提升业绩，对比行业，超高的财务费用制约了行业的业绩。

3.减值非常充分，未来还有冲回的可能性。

二、论现金流。奇货可居！

中洲控股一年多实现经营净现金流80多亿，有息负债从125亿下降到80亿，账面现金从8亿上升到41亿。来回近80亿的现金差。未来还有100亿的销售货值及50亿以上的经营净现金流。

2年实现130亿以上的经营净现金流，对于2年前125亿有息负债的公司，年底基本实现账面现金覆盖有息负债。整个上市地产公司只有几家，其中多数都是数年来不做地产了，唯独滨江集团还是这样。

现金流的彻底逆转带来的好处：

1.穿越艰难的漫长的房地产筑底周期。

2.财务费用清零。

三、论可持续经营能力。奇货可居！

很多人怀疑迎玺花园后的中洲咋办？其实中洲的可持续经营能力较强：

1.宝安26区，占地面积超10万平米，宝安核心区之一，申请修改规划再大力开发，可以再维持3年开发强度。

2.惠州成都项目等2-3年行业出清后伺机开发。

3.自持经营物业：每年4.5亿的租金收入（毛利润率65%，还是成本法计量），经营物业年收入6亿（物业和酒店），合计自持经营物业年营收超10亿，每年板块利润超2亿，经营现金流超4亿（利润 折旧），可以实现几十年可持续，同时铂玺坊、深圳北站12.8万平米几乎0地价商办、上海低密度商场、成都锦城湖写字楼等加入后可以实现年超20亿经营收入，利润超4亿。这部分可以实现几十年的可持续发展。

对比行业：一堆的主流地产商都在未来活命而拼搏，已经不具备可持续发展能力了。相比之下，奇货可居。

四、论投资物业价值。奇货可居！

中洲投资物业现在每年租金收入超4亿，账面成本不足30亿，毛利润率超65%，意味着成本法计量下物业低估严重。对比一堆的地产商采取公允价值计量法，表面上毛利润率极高，事实上公允价值大打折扣。

中洲投资物业每年经营现金流超4亿，而且可以维持数十年。

补充说一下宝安26区。

目前账面已经投入的成本高达45亿，项目占地面积10万平米，宝安核心区，原规划容积率2.9，规划是商办（公寓、酒店、写字楼、商场）。

但是对面的25区，最后还是规划了不少住宅，商办的容积率高达7以上。

所以26区改规划应该符合集约用地要求的。

几种可能：

1.不改规划，2.9的容积率，低密度商办，最后开发成本大约100亿，单位成本3.5万元，对比附近的商办价格均价还是超5万的。项目不亏，小利。其中公寓可以销售。

2.改规划，6的容积率。性质继续是商办。容积面积上升到60万平米，极大的减少了楼面地价，这样单位成本将下降到2万。对比附近的5万均价，项目依旧大赚。

3.改规划，增加住宅，10-15万平米，40万平米商办。这样住宅和公寓部分销售回款，支持最后的自持物业。还能实现很高的销售利润。最完美的结局。

4.项目打包出售给国资，这样虽然可能不赚钱，但是收回来45亿现金，也算是极大继续改善现金流。也是好事。